茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,000円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,000円/㎡としました。

茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５
住居表示 
価格29,000円/㎡
交通施設、距離下館、900m
地積208㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格28,900円/㎡
個別的要因西向きの中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地に近い既成住宅地域で地域要因に特段の変動はない。利便性はあるものの街区がやや雑然として競争力に劣り、地価は微減傾向にある。
地域要因の将来予測駅やスーパーへのアクセス等、利便性の高い住宅地域として熟成しつつあるが、行止り道路も散見されるなど街区がやや雑然としている地域で、競争力がやや弱く、地価は微減傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、筑西市のほか西側に隣接する結城市にも及ぶと思われるが、下館駅を最寄り駅とする普通住宅地域が中心となる。主な需要者は、同一需給圏内に居住する30代の一次取得者であるが、桜川市等、圏外からの流入も若干見られる。同一需給圏内では供給が多く、また、近隣地域は街区がやや雑然としており需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で600万円前後、新築戸建物件は2，000万円前後と把握される。
一般的要因過去5年間の人口減少率は3．5％で県全体1．7％を大きく上回る。長期下落による値頃感もあり下落幅は縮小傾向ながら下げ止まりには至らず。

植木康雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木康雄
価格29,000円/㎡
個別的要因西側道路接面の中間画地で、規模・街路幅員等はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。
地域要因幹線市道背後の空地も見られる低層住宅地域で、住宅地としての品等は比較的高く、地価水準はやや弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、幹線市道背後の空地も見られる低層住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予測する。地価水準はやや弱含み傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は筑西市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの30∼40歳台の一次取得者及び筑西市・水戸市等へ通勤している周辺市町の二次取得者。当該地域は幹線市道背後の低層住宅地で需給はほぼ安定している。土地は210㎡程度で600万円前後、新築の戸建住宅で2，000∼2，300万円程度が需要の中心。
一般的要因下館地区は地元指向の市場で、全体的には地価水準の下落は継続しているが、優良住宅地は緩和傾向が鮮明である。人口減少。高齢化率高い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3002171
北緯 139度9800572

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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