福岡県北九州市門司区大里東１丁目９番９(小森江駅・門司駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,200円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区大里東１丁目９番９(福岡県北九州市門司区大里東１−９−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。

福岡県北九州市門司区大里東１丁目９番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市門司区大里東１丁目９番９
住居表示大里東１−９−３５
価格51,200円/㎡
交通施設、距離小森江、600m
地積147㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに公営住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾春仁氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾春仁
価格51,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区の中心部からやや離れた丘陵地にあるため、需要は軟調であるが、政策等による後押しや類似地域の動向等を受け、地価の下落率縮小が進んでいる。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。区の中心部からやや離れた丘陵地にあることから、需要や地価水準は軟調であるが、類似地域の動向等を受け、下落率の縮小が進むと予測する。
市場の特性同一需給圏は門司区を中心に、北九州都市圏に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で、市内都心部への通勤者等を主体とする。区内は人口減少や高齢化を辿っており、標準地は中心部からやや離れた丘陵地に存するため、需要が軟調であるものの、類似地域の動向等を受け、下落率の縮小が進んでいる。なお、需要の中心となる価格帯については、土地のみで1，000万円、中古物件においては2，000万円を概ね上限とした総額で推移している。
一般的要因区内、人口減少や高齢化の一途を辿っており、政策等による不動産市場への影響が期待されているが、上記閉塞感からの脱却には未だ至っていない。

土橋幸夫氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋幸夫
価格51,200円/㎡
個別的要因特段の変動要因はない。
地域要因既存の住宅地域であり、地域内に特段の変動はないが、大里地区中心部からやや離れ、上記不動産市況の冷え込みから弱含みで推移している。
地域要因の将来予測傾斜地勢に位置する戸建住宅地域であり、格別の変動要因もなく、当分の間現状を維持すると予測する。大里地区の中心部からやや離れており、需要は弱含みで、地価水準は引き続き下落が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、鹿児島本線沿線の門司区内の圏域。需要者の中心は、門司区内の居住者が殆んどを占め、同一需給圏外からの転入者は見込めない。中心部からやや離れた傾斜地勢に展開する既存の住宅地で、利便性の面から、また、人口減少・高齢化といった同区の背景的事情から、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1000万円前後、新築物件は殆どなく、中古建物付きで1500∼2000万円程度である。
一般的要因景気は内需関連、公共投資、円安を背景に回復基調。当市の住宅需要は、高齢化人口減少相俟って低迷。但し、二極化による選好性で一部底打ちあり。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度914077
北緯 130度9416985

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

山口県下関市大字伊倉字河関３１４番３福岡県北九州市門司区栄町１４４番福岡県北九州市門司区弓場町４番１福岡県北九州市門司区的場町１９番４及び１９番６福岡県北九州市門司区大字恒見字中条９５９番１福岡県北九州市門司区城山町７番２１福岡県北九州市門司区清見１丁目３１番３福岡県北九州市門司区奥田３丁目６２０３番１ほか１筆福岡県北九州市門司区大里戸ノ上１丁目１１番５福岡県北九州市門司区吉志２丁目９５７番２１福岡県北九州市門司区羽山１丁目９８５番２１福岡県北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外１筆福岡県北九州市門司区大里戸ノ上１丁目４７８３番６外２筆福岡県北九州市門司区田野浦１丁目６３７番１２福岡県北九州市門司区寺内２丁目５番２１福岡県北九州市門司区黄金町４番１外

参考：近隣駅の地価相場

小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)門司駅(地価相場 74,300円/㎡)門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード