福岡県北九州市門司区風師４丁目３９６番１４(小森江駅・門司港駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
32,700円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区風師４丁目３９６番１４(福岡県北九州市門司区風師４−９−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区風師４丁目３９６番１４ |
| 住居表示 | 風師４−９−１２ |
| 価格 | 32,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小森江、2,200m |
| 地積 | 153㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い高台の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
羽田成利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 羽田成利 |
|---|---|
| 価格 | 33,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 高台の傾斜地に存する既成の密集住宅地域であり、依然として地価は下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 特段の変動要因はなく、現状を維持し、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は門司区の既成住宅地域であり、その主たる需要者は、門司区内に在住または当該地域に地縁を有する個人等が中心であるものと思われる。取引価格帯は土地・中古建物の総額で1500万円程度が中心となっており、少子高齢化が進行する中、利便性・快適性を備えた平坦地への需要は活発化しているが、旧来からの傾斜地については需要が弱含みである。 |
| 一般的要因 | 門司区は、人口・世帯数は下落し、高齢化が進んでいる。小倉方面へは需要があり、傾斜地は依然として下落が続き、地価の二極化が進行している。 |
都合哲男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 都合哲男 |
|---|---|
| 価格 | 32,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くに開発された傾斜地に位置する。かつて大水害に見舞われた地域であり、かつ駅や買い物施設等の利便施設が徒歩圏にないこと等、その地理的位置条件の悪さから衰退的に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、門司港地区一円の住宅地域。需要者の中心は門司区在住、又は門司区周辺に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。門司港地区は高齢化が急速に進み、宅地の需要が相対的に減退している中、利便性、安全性に劣る傾斜地等に形成された地域は特に人気が低く需要は低迷している。門司区の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で3000万円、土地のみであれば1500万円以下が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 門司駅と門司港駅の間に位置し、利便性が悪くかつ傾斜地勢であるため、人口が大きく減少し、小学校も閉校になるなど、需要は減退の一途である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9301727 北緯 130度9469364 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市門司区光町４番１０福岡県北九州市門司区羽山２丁目９４０番５福岡県北九州市門司区吉志２丁目９５７番２１福岡県北九州市門司区葛葉１丁目１番３福岡県北九州市門司区羽山１丁目９８５番２１福岡県北九州市門司区西海岸２丁目１２番３福岡県北九州市門司区西海岸２丁目１２番３
参考：近隣駅の地価相場
小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)下関駅(地価相場 31,100円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)門司駅(地価相場 74,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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