福岡県北九州市門司区高田１丁目１３番４外(門司駅・小森江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,500円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区高田１丁目１３番４外(福岡県北九州市門司区高田１−１３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,500円/㎡としました。

福岡県北九州市門司区高田１丁目１３番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市門司区高田１丁目１３番４外
住居表示高田１−１３−１６
価格92,500円/㎡
交通施設、距離門司、600m
地積282㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

境達司氏による調査レポート

不動産鑑定士境達司
価格92,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性が良く、住環境が整った既成住宅地域である。海に山が迫る地勢の門司区で条件の良い地域は限られており、需要は堅調である。
地域要因の将来予測JR門司駅から徒歩圏内の住環境が整った既成住宅地域である。中規模一般住宅、共同住宅等の利用が継続すると予測する。需要は根強い反面、供給は限定的であり、地価は安定的に推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、門司区の住宅地域である。特に大里地区に存する不動産と競合する。需要者は、門司区に地縁を有する者が中心である。近隣地域は、鉄道駅に比較的近い既成住宅地域であり、住環境も整っていることから需要は根強い。周辺地域で元の一画地を細分化して総額を抑えた分譲住宅がみられるが、海に山が迫る地勢もあって、条件の良い宅地供給は少なく、価格は安定している。中心価格帯は、土地価格で2400万円∼3000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかに回復している。雇用情勢は改善している。超低金利が続いている。門司区の人口は、ここ1年間減少で推移した。

羽田成利氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田成利
価格92,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因門司駅前から小倉方面の平坦な住宅地域は、マンション適地でもあり潜在的需要が根強く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測JR門司駅から徒歩圏内の住環境が整った既成住宅地域である。中規模一般住宅、共同住宅等の利用が継続すると見込まれる。需要は強いが、供給は少なく、地価は安定的に推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、門司区の内、大里地区の中心市街地外延に存する住宅地域である。その主たる需要者は、門司区内に在住または当該地域に地縁を有する個人等が中心であるものと思われる。近隣地域は、最寄鉄道駅に比較的近く、住環境は良好であることから、需要は堅調である。取引における土地の中心価格帯は2500∼3000万円程度である。
一般的要因門司区は、人口・世帯数は下落し、高齢化が進んでいる。小倉方面へは需要があり、傾斜地は依然として下落が続き、地価の二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度9002173
北緯 130度9339301

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県北九州市門司区弓場町４番１福岡県北九州市門司区的場町１９番４及び１９番６福岡県北九州市門司区港町３番福岡県北九州市門司区原町別院７番４福岡県北九州市門司区社ノ木１丁目１番１１福岡県北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外１筆福岡県北九州市門司区大里戸ノ上１丁目４７８３番６外２筆福岡県北九州市門司区泉ヶ丘１０１番９福岡県北九州市門司区黄金町４番１外

参考：近隣駅の地価相場

門司駅(地価相場 74,300円/㎡)小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード