福岡県北九州市門司区羽山１丁目９８５番２１(小森江駅・門司駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
44,500円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区羽山１丁目９８５番２１(福岡県北九州市門司区羽山１−７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区羽山１丁目９８５番２１ |
| 住居表示 | 羽山１−７−２０ |
| 価格 | 44,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小森江、1,000m |
| 地積 | 261㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に店舗兼住宅も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤村吉次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤村吉次 |
|---|---|
| 価格 | 44,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地に影響を与えるような、個別的要因の変動は、特に認められない。 |
| 地域要因 | 良好な住環境を維持しているが、戸建住宅需要が弱く、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地に形成された住宅地域であり、土砂災害警戒区域に存し、需要は弱く現状のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、門司区内の住宅地域である。需要者の中心は門司区居住者がほとんどを占める。主な需要者層は40代前後の一次取得者である。需給動向は、新たな宅地供給が少なく、弱含みで推移しており、土地のみで700∼1，000万円程度が需要の中心となっており、土地・建物で2，000万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 北九州市の経済は、緩やかに回復している。住宅投資は、堅調に推移している。門司区の人口は減少傾向にある。 |
花田宏治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 花田宏治 |
|---|---|
| 価格 | 44,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特記すべき変動要因はない。 |
| 地域要因 | 門司区の人口・世帯数は依然として減少傾向が続いており、有効需要の減退とともに住宅嗜好の2極化が更に顕著になっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 特別な変動要因はなく、現状を維持し、生活利便性が劣る地域の需要は減退しているため、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は門司区内一円の住宅地域で、主たる需要者は門司区内に在住または当該地域に地縁を有するエンドユーザーである。取引価格帯は土地・中古建物の総額で1000万円程度が中心で、住宅の新築着工数は平成23年の680戸をピークに減少傾向で推移している。最近は土砂災害についての関心度の高まりを背景に傾斜部の住宅地域への需要は相対的に弱含みとなり、市場では安全性・利便性を焦点とした二極化が顕在化しつつある。 |
| 一般的要因 | 国内の景気は生産面に弱含みがみられ、足踏み状態にあったが、諸外国の景気が徐々に回復基調にあることから国内景気についても改善が期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9210319 北緯 130度9435565 |
参考：該当物件周辺マップ
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山口県下関市大字伊倉字河関３１４番３福岡県北九州市門司区栄町１４４番福岡県北九州市門司区弓場町４番１福岡県北九州市門司区大字恒見字中条９５９番１福岡県北九州市門司区城山町７番２１福岡県北九州市門司区清見１丁目３１番３福岡県北九州市門司区奥田３丁目６２０３番１ほか１筆福岡県北九州市門司区羽山２丁目９４０番５福岡県北九州市門司区葛葉１丁目１番３福岡県北九州市門司区羽山１丁目９８５番２１福岡県北九州市門司区大里戸ノ上１丁目４７８３番６外２筆福岡県北九州市門司区寺内２丁目５番２１福岡県北九州市門司区黄金町４番１外
参考：近隣駅の地価相場
小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)門司駅(地価相場 74,300円/㎡)門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)下関駅(地価相場 31,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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