青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外(弘前駅・弘前東高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,500円

2017年01月01日に行った青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。

青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外
住居表示 
価格43,500円/㎡
交通施設、距離弘前、700m
地積354㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格43,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性が良好で住環境が優るところから底堅い需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測今後とも中規模一般住宅、アパート等が混在する区画整然とした住宅地域として推移するものと予測されるが、弘前駅に近く、利便性が良好なところから底堅い需要で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、弘前市の東部を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内に居住する40歳代前後の所得水準が比較的高い一次取得者が中心である。生活利便性が良好で住環境が優るところから底堅い需要が認められ、長期不況の中にあっても地価は上昇傾向にあるが、全般的な買い控え傾向および住宅地の供給過剰感から需給は弱含みである。 土地は350㎡程度で1，500万円程度、新築戸建物件で2，800万円程度が取引の中心である。
一般的要因所得環境の悪化等から住宅地に対する需要は総じて低調に推移しているものの、景気回復の兆しから地価の下落幅は縮小傾向にある。

山本善長氏による調査レポート

不動産鑑定士山本善長
価格43,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境、日常利便性とも良好で、かつ弘前駅に近接することから比較的強い需要が内在する地域であり、地価は上昇基調で推移していると判断する。
地域要因の将来予測 区画整然とした住宅地域で、弘前駅に近接し、かつ郊外型商業施設が東部地区に集積し日常利便性とも良好であることから、地域経済回復の期待性とも相俟って、需要は底堅い状態で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市街地内の住宅地域で特に城東地区を中心とする東部地区に代替関係が強い。需要者は市内に居住する一次取得者層が中心と認められる。地域経済低迷の影響による買い控え傾向や土地区画整理事業等による住宅地の供給過多の影響はあるものの、住環境、日常利便性とも良好な当地域に対する需要は底堅く、需給均衡の状況にある。土地は350㎡程度で1，500万円前後、新築の戸建物件は3，000万円程度が需要の中心と認められる。
一般的要因当市の世帯数は微増（＋0．4％）人口は減少（△0．9％）傾向にあり（12月1日時点）、景気は一部持ち直しつつあるが、地価は全体に低調。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度6002561
北緯 140度4957173

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

弘前駅(地価相場 41,850円/㎡)弘前東高前駅(地価相場 35,400円/㎡)中央弘前駅(地価相場 35,400円/㎡)運動公園前駅(地価相場 35,400円/㎡)弘高下駅(地価相場 35,400円/㎡)弘前学院大前駅(地価相場 29,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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