長崎県佐世保市保立町２７５番２３(北佐世保駅・山の田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,000円
2017年01月01日に行った長崎県佐世保市保立町２７５番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県佐世保市保立町２７５番２３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐世保、3,800m |
| 地積 | 203㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大野敏行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大野敏行 |
|---|---|
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部の高価格帯の住宅地の地価は微増傾向にあり、その周辺住宅地では底値感が強まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅を中心とする高台の住宅地域であり、今後も現状のままを維持するものと予測する。地価は長期的な下落傾向のなか、底値感が強まって下げ止まり、横這い傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐世保市中部に存する戸建住宅地域であり、広域的には市全域に及ぶ。需要者は当市在住の1次取得者層が中心である。近年は住環境に優る新興住宅団地及び分譲マンションとの競合、長期下落傾向等を反映して需給は弱含みで推移してきたが、地価は底値圏にあり下げ止まった感もある。土地は200㎡前後で750∼900万円程度、新築戸建物件で2，500万円程度が需要の中心と思料する。 |
| 一般的要因 | 公共投資は大型案件を中心に増加、設備投資は増加の動きが一服、住宅投資は持ち直す等、県内の景気は全体として緩やかな回復基調を続けている。 |
荒川千洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 荒川千洋 |
|---|---|
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 昨年同様に周辺も含め新たな開発や分譲等の動きは無い。都心部に近い住宅地は総じて地価の下げ止まり傾向が鮮明で、近隣地域も同様の状況である。 |
| 地域要因の将来予測 | 佐世保市役所背後の高台に位置する住宅団地である。傾斜が急で途中の街路が狭く利便性・快適性の点では必ずしも優良とは言えない。一方で地価が下落した事でほぼ底値圏に達しており、今後は安定的と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市中心部に近く利便性に恵まれた住宅地域の範囲である。需要者は市内在住の第一次取得者が主である。市中心部とその周辺の住宅地域ではここ数年、低い金利水準に加え有利な税制等もあって一定の宅地需要が認められ、地価下げ止まりの状況が広がっている。その一方で特殊な地域を除き明確な上昇傾向も見られない。近隣地域も同じ流れの中にあり地価は安定傾向にある。中心価格帯は更地で8百万円台、新築戸建で2千万円台半ばである。 |
| 一般的要因 | ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 岩石台地岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度19013940000001 北緯 129度7114354 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北佐世保駅(地価相場 57,400円/㎡)山の田駅(地価相場 42,600円/㎡)中佐世保駅(地価相場 56,100円/㎡)泉福寺駅(地価相場 41,800円/㎡)左石駅(地価相場 41,350円/㎡)野中駅(地価相場 40,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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