福岡県北九州市小倉北区菜園場１丁目２０番３外(西小倉駅・南小倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,800円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区菜園場１丁目２０番３外(福岡県北九州市小倉北区菜園場１−２−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,800円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉北区菜園場１丁目２０番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉北区菜園場１丁目２０番３外
住居表示菜園場１−２−２９
価格73,800円/㎡
交通施設、距離小倉、2,100m
地積181㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾春仁氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾春仁
価格73,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高速道路や鉄道に囲まれ、住環境がやや劣ることから、需要は弱含みであるが、上記影響や類似地域の動向等を受け、地価の下落率縮小が進んでいる。
地域要因の将来予測一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。高速道路などの圧迫感等により、需要や価格水準は弱含みであるものの、類似地域の動向等を受け、下落率の縮小が進むと予測する。
市場の特性同一需給圏は小倉北区を中心に、北九州都市圏に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で、市内都心部への通勤者等を主体とする。標準地に係る地域においては、高速道路や鉄道などに囲まれており、圧迫感等を受ける地域的特性が関与してか、需要や価格水準はやや弱含みであるものの、類似地域の動向等を受け、下落率の縮小が進んでいる。なお、需要の中心となる価格帯については、中古物件で、概ね1，000万円台中盤の総額と考えられる。
一般的要因区の人口は微減傾向で、高齢化が進む一方、都市部のマンション需要を中心に、政策などの後押しを受け、不動産市場では当該影響が期待されている。

大川弘太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大川弘太郎
価格74,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因住環境がやや劣る住宅地域であり、都心部マンションとの競合等により、選好性に弱さが見られ、依然として需要減退傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当分の間は現状程度で推移するものと思料される。地価は回復傾向にあり、下げ止まり・底打ち感が見られる。
市場の特性同一需給圏は、小倉北区内に形成された住宅地域。当該圏域における住宅地需要は、住宅ローン金利の低水準、長期下落による値頃感等により、利便性及び住環境良好な地域を中心に回復傾向にある。近隣地域は、都心部近郊に位置するものの、住環境等がやや劣り、他地域からの転入が少なく選好性に弱さが見られる。周辺では、中古物件が取引の中心であり、価格帯は総額1，500万円前後。需要者は都心部へ通勤する戸建志向の強いエンドユーザーが中心。
一般的要因不動産市場は金融緩和等により投資マネー流入が続いており、投資利回りは低下傾向。都心回帰の中、選別・二極化が進行。北区の人口は横這い基調。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8846146
北緯 130度8647472

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西小倉駅(地価相場 79,950円/㎡)南小倉駅(地価相場 67,750円/㎡)平和通駅(地価相場 244,000円/㎡)小倉駅(地価相場 244,000円/㎡)香春口三萩野駅(地価相場 67,750円/㎡)片野駅(地価相場 67,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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