福岡県北九州市小倉北区貴船町５４番外(南小倉駅・片野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,900円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区貴船町５４番外(福岡県北九州市小倉北区貴船町１１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,900円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉北区貴船町５４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉北区貴船町５４番外
住居表示貴船町１１−１８
価格65,900円/㎡
交通施設、距離香春口三萩野、950m
地積231㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江本庸時氏による調査レポート

不動産鑑定士江本庸時
価格66,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小倉北区都心部近郊に位置する既成住宅地域で大きな変動はないが、周辺地域からの流入は少なく需要は相対的に弱い。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、土地利用は今後も概ね現状維持で推移するものと予測される。需要は相対的に弱いが底値感もあり、地価は弱含みながらも安定的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、小倉北区都心部近郊を中心とする住宅地域である。需要者の中心は当該圏域内を選好する一般個人であり圏外からの流入は多くはない。当該圏域内においては、既成住宅地が多く分譲地の新規供給が少ないため中古物件の取引が中心で土地取引は活発とは言えない。近隣地域周辺では地価は下落傾向にあり、取引の中心となる価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々であるが、土地のみでは標準的画地規模で1，400万円台半ばである。
一般的要因小倉北区の人口は微減にとどまり、都心部では増加エリアも見られる。区内では外延部の戸建から都心部のマンションへの需要の移行が認められる。

藤村吉次氏による調査レポート

不動産鑑定士藤村吉次
価格65,800円/㎡
個別的要因対象標準地に影響を与えるような、個別的要因の変動は、特に認められない。
地域要因良好な住環境を維持しているが、新規分譲地等への需要が強く、既成住宅地域への周辺地域からの流入は少なく、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は小倉北区都心部近郊の既成住宅地域であり、現状のまま推移していくものと予測される。既成住宅地域への需要は弱く、地価は弱含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、小倉北区内の住宅地域である。需要者の中心は北九州市内等に通勤する者のうち当該圏域に選好性を有する個人がほとんどを占める。主な需要者層は40代前後の一次取得者である。需給動向は、新たな宅地供給が少なく、弱含みで推移しており、土地のみで1，500万円程度が需要の中心となっており、土地・建物で3，000万円前後が需要の中心である。
一般的要因北九州市の経済は、緩やかに回復している。住宅投資は、堅調に推移している。小倉北区の人口は微減傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8696885
北緯 130度8734999

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市小倉北区香春口１丁目３番福岡県北九州市小倉北区朝日ケ丘３番３０福岡県北九州市小倉北区魚町１丁目１８３番福岡県北九州市小倉北区中島１丁目４８９番２０福岡県北九州市小倉北区大手町１３番４福岡県北九州市小倉北区黄金１丁目１３２番２外２筆福岡県北九州市小倉北区片野３丁目１０７番福岡県北九州市小倉北区上富野２丁目１０７１番１７福岡県北九州市小倉北区新高田１丁目１７６番

参考：近隣駅の地価相場

南小倉駅(地価相場 67,750円/㎡)片野駅(地価相場 67,750円/㎡)香春口三萩野駅(地価相場 67,750円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)平和通駅(地価相場 244,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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