島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１(出雲市駅・出雲科学館パークタウン前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,900円

2017年01月01日に行った島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,900円/㎡としました。

島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１
住居表示 
価格45,900円/㎡
交通施設、距離出雲市、1,100m
地積154㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北8.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士中村裕一
価格45,900円/㎡
個別的要因北側道路で居住の快適性は普通である。
地域要因利便性が良好で有効土地利用が進んでおり、地価の下落幅は縮小傾向で推移している。
地域要因の将来予測既成市街地のほぼ中心部に位置する住宅地域である。至近に出雲市民会館等も立地し、マンションのほか公営住宅も建設されて有効土地利用が進んでおり、地価は下落基調にあるものの縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は出雲市の既成市街地、塩冶町及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は低層住宅地・共同住宅地・事業所地を目途とする取得者層であり、同一需給圏外からの転入も見られる。利便性が良好でマンションや公営住宅が混在して土地利用度が高い。根強い宅地需要が潜在し、地価は比較的堅調なため下落幅は縮小傾向にある。土地は150㎡程度で700万円前後、新築の戸建住宅は2，700万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因経済の回復基調が続いて生産活動や個人消費が持ち直し、雇用情勢も緩やかに改善している。以前は低調であった宅地需要も徐々に回復傾向にある。

福田満信氏による調査レポート

不動産鑑定士福田満信
価格45,800円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因事務所等が介在する住宅地域で、住宅地需要が減退しているものの、地価下落幅が縮小傾向にある地域。
地域要因の将来予測地域的要因に大きな変動はなく、既成住宅地の需要は改善傾向ながら減退傾向で、地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は出雲市中心部の既成住宅地域及び混在住宅地域の範囲。需要者の中心は市内居住者が大部分であるが、同一需給圏外からの需要者も見受けられる。住宅需要は弱含みながら比較的安定的に推移してきたが、分譲マンションとの競合などにより弱含みの動向が続いている。土地は150㎡程度で総額1000万円未満が需要の中心で、新築の土地建物総額は3000万円前後の市場流動性が高い。
一般的要因都市部の景気改善の影響を受けつつ、不透明要因も介在して地方では所得や雇用の回復力が弱く、住宅地需要は総じて低迷している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度3568111
北緯 132度7480907

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

出雲市駅(地価相場 45,900円/㎡)出雲科学館パークタウン前駅(地価相場 47,500円/㎡)大津町駅(地価相場 73,400円/㎡)西出雲駅(地価相場 45,900円/㎡)高浜駅(地価相場 47,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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