島根県出雲市小山町４６番３外(出雲市駅・高浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,400円

2017年01月01日に行った島根県出雲市小山町４６番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,400円/㎡としました。

島根県出雲市小山町４６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県出雲市小山町４６番３外
住居表示 
価格42,400円/㎡
交通施設、距離出雲市、1,900m
地積248㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南3.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士中村裕一
価格42,400円/㎡
個別的要因南側道路で居住の快適性が優れている。
地域要因今後とも現状の住環境を維持するものと見込まれ、周辺分譲地の比較的堅調な地価水準の影響を受けて、地価の下落幅は縮小傾向で推移している。
地域要因の将来予測既成市街地外延部に位置するほぼ熟成した住宅地域である。新規供給された周辺分譲地取引は比較的好調で今後も現状の住環境を維持するものと見込まれ、地価は下落基調にあるものの縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は出雲市の既成市街地外延部、小山町及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は低層住宅地を目途とする1次取得者層であるが、同一需給圏外や既成市街地からの転出に伴う買換層による需要も見られる。利便性が良好なため宅地需要は底堅く、地価は底値水準にあって市場動向も安定傾向にある。土地は250㎡程度で1，100万円前後、新築の戸建住宅は3，100万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因経済の回復基調が続いて生産活動や個人消費が持ち直し、雇用情勢も緩やかに改善している。以前は低調であった宅地需要も徐々に回復傾向にある。

福田満信氏による調査レポート

不動産鑑定士福田満信
価格42,300円/㎡
個別的要因接面方位が南で優るものの、個別的要因の変動は認められない。
地域要因郊外の品等に劣る住宅地域であり、住宅地需要が減退しているものの、地価下落幅は縮小傾向にある地域。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に大きな変動はないが、競争力に劣る地域であるため住宅地需要の減退の影響を受け、地価動向は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、出雲市内の中心部近郊の住宅地域、郊外住宅地域の一部も含む範囲。需要者の中心は市内居住者が多いものの、圏域外からの取得者もある。近くに大型店舗が開店し生活利便性が一層向上したが、地域経済の低迷により需要は減退しており、郊外住宅開発による供給も比較的多いので、地価動向は弱含みである。中心価格帯は、土地面積250㎡程度で総額は1000∼1300万円程度、新築戸建住宅で3500万円前後の市場流動性が高い。
一般的要因都市部の景気改善の影響を受けつつ、不透明要因も介在して地方では所得や雇用の回復力が弱く、住宅地需要は総じて低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度3712925
北緯 132度7421991

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

島根県出雲市上塩治町字大井谷２１０番外島根県出雲市今市町字藤ケ森９２８番１２島根県簸川郡大社町大字杵築東字森１８０番島根県簸川郡大社町大字杵築南字院内９８９番島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外島根県平田市平田町字中ノ島３９４１番２島根県簸川郡大社町大字杵築西字新屋敷１９８６番１島根県簸川郡大社町大字杵築西字横丁２４３３番島根県簸川郡大社町大字杵築南字鹿城山１３６４番１１外島根県簸川郡大社町大字修理免字西原６８６番６外島根県簸川郡斐川町大字荘原町２３４２番２外島根県簸川郡佐田町大字宮内字石佛７２６番４島根県簸川郡佐田町大字一窪田字焼田２１２５番１外島根県簸川郡佐田町大字八幡原字天皇２５３番２島根県簸川郡佐田町大字反辺字慶正１４３７番２７島根県簸川郡佐田町大字反辺字淀原１９４７番島根県簸川郡多伎町大字口田儀８４９番２０外島根県簸川郡多伎町大字口田儀１４５７番８外島根県簸川郡湖陵町大字三部６２１番６外島根県簸川郡大社町大字杵築南字鹿城山１２５９番１１島根県出雲市今市町北本町４丁目３番１５島根県出雲市今市町北本町５丁目１番１０島根県出雲市今市町字漆垣６２番６島根県出雲市渡橋町７３８番４外島根県出雲市長浜町５１６番４１島根県簸川郡斐川町大字上庄原字上新川１７３０番２島根県簸川郡斐川町大字学頭字灘６８０番８外島根県出雲市今市町字漆垣３番２島根県出雲市塩冶有原町６丁目６７番島根県出雲市松寄下町字井原９５番４島根県出雲市塩冶町字海上１４８４番２島根県出雲市平田町字古川２２４８番２外島根県出雲市平田町字横撫５５１番島根県出雲市西平田町６５番１外島根県出雲市大津朝倉２丁目４番３外

参考：近隣駅の地価相場

出雲市駅(地価相場 45,900円/㎡)高浜駅(地価相場 47,500円/㎡)出雲科学館パークタウン前駅(地価相場 47,500円/㎡)遙堪駅(地価相場 42,300円/㎡)大津町駅(地価相場 73,400円/㎡)武志駅(地価相場 45,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード