島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外(出雲市駅・出雲科学館パークタウン前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,700円

2017年01月01日に行った島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,700円/㎡としました。

島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外
住居表示 
価格60,700円/㎡
交通施設、距離出雲市、1,200m
地積909㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況営業所、店舗等が多い路線商業地域
前面道路の状況南16.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士中村裕一
価格61,100円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因国道184号沿いの路線商業地域で新規店舗が開店するなど商況維持が図られており、地価の下落幅は縮小傾向で推移している。
地域要因の将来予測国道184号沿いの路線商業地域である。郊外型大型店舗への顧客流出傾向がある中で、新規店舗が開店するなど商況維持が図られている。地価は下落基調にあるものの縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は出雲市の既成市街地中心部、渡橋町及びその周辺を圏域とする商業地域。需要者は県内外の法人事業者が中心であるが、全国展開する法人事業者も見られる。集客力のある郊外の大型店舗を中心とするエリアとの競合があるが、周辺では新規店舗が相次いで開店するなど商況に好影響を与える要因変化がある。以前低調であった市場動向にも回復の兆しがあり、地価の下落幅は縮小傾向にある。土地は1，000㎡程度で6，100万円前後である。
一般的要因個人消費等の回復基調が続いて商業環境が改善しつつある。商業地の需給動向には未だ弱含みも見られるが、徐々に回復傾向にある。

福田満信氏による調査レポート

不動産鑑定士福田満信
価格60,300円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因国道沿いの路線商業地域であるが、バイパス道路が完成してから交通量は減少し商況不振で、商業地需要が減少している地域。
地域要因の将来予測国道沿いの商業地域であるが、バイパス及び高速道路が開通したことから交通量が減少し、商業地の需要減退及び商況不振が続いている。今後とも地価水準は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、出雲市内の幹線道路沿い路線商業地域を中心に周辺背後の混在地域を含む範囲。需要者は地縁性のある商工業者が中心で、広域的事業展開の取得者も認められる。郊外の大型店舗との競合やバイパス完成による交通量の減少により、売り上げ収益は低迷している。清算処分等の供給があるものの、商業地需要は減退している。更地価格で60千円／㎡前後の水準であるが、低価格での処分事例もあり、しばらく弱含み傾向が続くと予想される。
一般的要因都市部を中心に経済の改善が認められ、地価は底値水準に近いが、地方圏は全般的に設備投資や消費の回復が弱く、商業地需要は総じて低迷している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度3643406
北緯 132度7430187

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

出雲市駅(地価相場 45,900円/㎡)出雲科学館パークタウン前駅(地価相場 47,500円/㎡)大津町駅(地価相場 73,400円/㎡)高浜駅(地価相場 47,500円/㎡)遙堪駅(地価相場 42,300円/㎡)西出雲駅(地価相場 45,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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