千葉県千葉市稲毛区宮野木町１２８６番８０(スポーツセンター駅・穴川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,600円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市稲毛区宮野木町１２８６番８０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,600円/㎡としました。

千葉県千葉市稲毛区宮野木町１２８６番８０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市稲毛区宮野木町１２８６番８０
住居表示 
価格79,600円/㎡
交通施設、距離稲毛、3,200m
地積179㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊一夫氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊一夫
価格79,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。JR駅から専らバス若しくは自家用車利用となる住宅地域である。地価は横ばいで推移した。
地域要因の将来予測地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、千葉市北東部で、概ねJR総武線の各駅から徒歩圏外に位置する住宅地域。需要者の属性は、同一需給圏内に居住する千葉市及び都心方面への通勤者が中心。駅徒歩圏内の住宅地域と比較すると日常生活の利便性に劣るものの、対象標準地の存する近隣地域から「稲毛」駅へのバス運行本数は比較的多いため、一定の需要は見込める地域である。取引の中心となる価格帯は、土地は約180㎡で14百万円前後、新築建売住宅で25∼30百万円。
一般的要因国内外の需要低迷、円高の進行等により悪化した大企業製造業の景況感は、海外経済の回復、11月の米国大統領選挙後の円安等により上向いた。

小菅教良氏による調査レポート

不動産鑑定士小菅教良
価格79,600円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は見られない。
地域要因一般的要因の影響を受けているものの、特別な地域要因の変動は見られない。需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏外で、生活利便性にやや劣る住宅地域で、今後も現状のまま推移していくものと予測される。地価は横這いで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR「稲毛」駅を最寄り駅とする徒歩圏外とその周辺の住宅地域を中心とする千葉市内全域である。需要者は主に千葉市内方面に勤務先を有する世帯が中心である。戸建住宅主体の住宅地域として根強い需要がある地域で安定した需要が見込める地域である。土地は総額で1，300∼1，800万円前後、新築戸建住宅で総額2，500∼3，000万円前後が中心となる価格帯である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調の期待感の高まる中、千葉市内の住宅地の地価の動向は横這いないし微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度658181
北緯 140度1015112

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

スポーツセンター駅(地価相場 98,100円/㎡)穴川駅(地価相場 123,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)動物公園駅(地価相場 98,100円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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