熊本県八代市錦町５番３(八代駅・新八代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,700円

2017年01月01日に行った熊本県八代市錦町５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,700円/㎡としました。

熊本県八代市錦町５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県八代市錦町５番３
住居表示 
価格33,700円/㎡
交通施設、距離八代、800m
地積271㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

園田修司氏による調査レポート

不動産鑑定士園田修司
価格33,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的良好な住環境を維持する地域。需要の中心は新興住宅地等にあり、当該地域への需要はやや弱い。地価は下落傾向で推移。
地域要因の将来予測区画整然とした既成の住宅地域であり大幅な要因変動は予測されない。当面の間現状を維持すると思料される。現在の需給動向等を勘案すると、今後も地価水準は下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は八代市都心部を中心として広がる住宅地域一帯。主たる需要者は、自己の居住目的で土地取得を望む八代市居住者である。市場での人気は北西部や新八代駅周辺の新興住宅地等にあり、既成の住宅地に対する需要はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地で900万円程度、新築の戸建物件で2700万円程度。
一般的要因八代市の人口は減少傾向。熊本地震による市場への影響は微小。北東部及び北西での住宅地供給が比較的活発。総体的な住宅地需要はやや弱い。

堀裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士堀裕之
価格33,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域ではあるが、需要の中心は都心から北部の幹線道路の背後の新興の地域に移行しており、市内における需要はやや低い。
地域要因の将来予測近隣地域は区画整然とした中規模一般住宅地域であるが、居住者の高齢化も指摘され、また宅地需要の中心が都心部から北部の幹線道路背後地域に移行しているため、地価は今後もやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八代市都心部からやや郊外に位置する一般住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。比較的良好な住環境や生活上の利便性等を有するものの、昨今の需要の中心は、都心から北部での新興の分譲地等であり、地位の低下が顕在化している。需要の中心となる価格帯は、規模によりややばらつきがあり、明確な把握は困難であるが、土地は総額で概ね1，000万円前後と判断される。
一般的要因人口は微減傾向にあるが新八代駅周辺や八千把、千丁、松高校区等一部地域では活発な開発動向にある。旧来からの住宅地域との二極化が顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度5014828
北緯 130度6143288

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八代駅(地価相場 33,700円/㎡)新八代駅(地価相場 37,000円/㎡)肥後高田駅(地価相場 40,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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