熊本県八代市本町２丁目４号７５番(八代駅・肥後高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,500円

2017年01月01日に行った熊本県八代市本町２丁目４号７５番(熊本県八代市本町２−４−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,500円/㎡としました。

熊本県八代市本町２丁目４号７５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県八代市本町２丁目４号７５番
住居表示本町２−４−３７
価格50,500円/㎡
交通施設、距離八代、2,200m
地積122㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格50,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近くの分譲マンションが完成し、人口及び世帯数は増加したが、熊本地震の影響で、アーケード内の核店舗が閉店となり、客足は減少している。
地域要因の将来予測アーケード内の核店舗が熊本地震の影響で閉店となり、繁華性の低下が著しい。閉鎖店舗も多く、商業機能を維持することが困難になりつつある。このような状況から地価は下落基調で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八代市の既成商業地域である。需要者は、八代市内の法人事業者のほか物販、飲食業などの個人事業者が中心となる。経営者の高齢化などを背景に閉鎖店舗が増加しており、また、熊本地震の影響で核店舗が閉店し、繁華性の低下が顕著である。小売店舗用地としての需要は弱く、不動産市場は停滞している。中心となる取引価格帯は、取引当事者間の事情、必要となる規模等により異なることから、把握が困難である。
一般的要因地方圏においては、個人消費の回復に遅れがあり、また、熊本地震後の買い替え需要等も少なく、市況は停滞傾向が続いている。

堀裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士堀裕之
価格50,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外に立地する大型商業施設等の影響も強く、旧来からの中心的アーケードとしての求心力の低下は著しい。変化要因にも乏しく、空き店舗も目立つ。
地域要因の将来予測近隣地域は都心部に位置する旧来からのアーケード商店街である。周辺で遊休地や空き店舗も目立ち、衰退は顕著であり、市内郊外に商圏の移行も指摘され、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は八代市都心部の商業地域を主たる圏域とする。需要者の中心は、八代市或いは熊本県内における法人又は個人事業者である。都心から北部の幹線道路沿いに展開する路線商業地域等に商圏の中心が移行しつつあり、相対的地位の低下が顕著である。市が中心となり実行された市街地活性化のための各種施策も、十分な効果を挙げるには至っておらず空き店舗や空地も目立つ。中心となる価格帯は、規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。
一般的要因既成商業地域の衰退が著しい一方で、松江地区や海士江地区等の県道沿道における郊外型店舗の集積が見られる。クルーズ船寄港による影響は少ない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度5037123
北緯 130度6004379

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八代駅(地価相場 33,700円/㎡)肥後高田駅(地価相場 40,300円/㎡)新八代駅(地価相場 37,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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