熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外(八代駅・肥後高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,900円

2017年01月01日に行った熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,900円/㎡としました。

熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外
住居表示 
価格26,900円/㎡
交通施設、距離八代、2,400m
地積356㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部忠勝氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部忠勝
価格26,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域への地震の影響は小さいが、画地規模が大きく総額の嵩む既成住宅地は、新興住宅地と比較して、需要が低迷している。
地域要因の将来予測比較的規模の大きな画地を中心とする区画整然とした既成住宅地域であるが、住宅地需要はやや弱含みの状態であり、地価の下落は継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、千反町や迎町の住宅地域を中心に、八代市中心部に近い住宅地域を含む圏域である。需要者は、八代市在住の世帯が中心である。JR新八代駅周辺の新興住宅地等の人気が高く、一次取得者の需要が集中している。一方で、近隣地域のような画地規模が大きく総額が嵩む既成住宅地の需要は低く、地価は弱含みの状態にある。中心的な価格帯は、土地で800万円から1，000万円程度である。
一般的要因八代市の地震による被害は小さいが、人口減少や高齢化の進行に伴い、不動産需要は低迷している。

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格26,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くに区画整理された住宅地域で、住民の高齢化が進行している。住宅需要が市北部の新興住宅に集中していることもあり、需給動向は弱含みである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、住民の高齢化が進行しているが、当面は現状を維持すると思量する。地価水準は、一次取得者層の需要が弱く、下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、麦島校区及びその周辺の住宅地域で、需要者は、市内の一次取得者層のほか買い替え目的の二次取得者層が中心となる。市北部の新興住宅地域に需要が集中しており、古くに区画整理され、画地規模が大きく総額がかさむ既成住宅地は、総額を抑えたい若年層需要者からは敬遠される。中心となる土地の取引価格帯は、画地規模が大きいことから、800万円から1000万円程度で、建売分譲物件は少ない。
一般的要因市外からの転入は少なく、八代市の人口は減少傾向にある。市北部で一部住宅需要が堅調な地域もあるが、既成住宅地域の住宅需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度4963408
北緯 130度6010326

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八代駅(地価相場 33,700円/㎡)肥後高田駅(地価相場 40,300円/㎡)新八代駅(地価相場 37,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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