長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２(篠ノ井駅・今井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,900円

2017年01月01日に行った長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,900円/㎡としました。

長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２
住居表示 
価格13,900円/㎡
交通施設、距離篠ノ井、2,500m
地積1,091㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模一般住宅、農家住宅の多い既成住宅地域
前面道路の状況北7.2m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

林部敏弘氏による調査レポート

不動産鑑定士林部敏弘
価格13,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。角地であるが側道は建築基準法上の道路ではなく、補正不要であり、競争力の程度に変動はない。
地域要因価格形成要因に特に大きな変動要因はない。当該地区のような農家住宅地域は比較的画地規模大きく住環境も劣るため需要は限定的である。
地域要因の将来予測北方面は土砂災害の危険性があり今後も当面現状維持と予測。購入者の需要は北東方面の住宅地（区画整理地）へ向かっていることから競争力は年々低下傾向にある。地価動向は昨年同様下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市内の市街化調整区域内の農家集落地域全体である。需要者は長野市及び周辺市町村の居住者やここ数年調整区域内に新規分譲地が増えつつあることから小規模宅地分譲を目的とした業者に限定される。近隣地域周辺に地すべり危険箇所が見られ災害面から地域的発展性は乏しい。調整区域内の宅地は法令上の規制が厳しく、地縁的選考性が強いことから需要者は限定されて市場性は劣る。画地規模が大小あることから中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因市全体の人口は減少傾向にあるが、犀川以南の地区では概して微増地区も多い。低金利等の影響もあり利便性の良い地域では需要が回復しつつある。

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格13,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、画地規模が大きく市場性は減退している。なお、西側道は建築基準法上の道路ではない。
地域要因山際の市街化調整区域内の農家集落地域であり、宅地開発等の動きは見られず、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測山際の南下り傾斜地勢の市道沿いに農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域。市街化調整区域のため宅地開発等の動きは無く今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は需要の弱さを反映して下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市南部の市街化調整区域内住宅地域である。近隣地域は準幹線市道（旧県道）に接面し、大規模農家住宅を中心に分家住宅等の一般住宅も見られるが、農家集落地域の特性から需要者は周辺地域に地縁又は血縁を有する者に限定される傾向がある。農家人口の減少・高齢化等から需要は低調であり、地価は下落傾向が続いている。調整区域内宅地の取引事例は少なく中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因農家集落内住宅地の需要者は地縁・血縁者等に限定される傾向があり、農家人口の減少、高齢化の進展もあって需要は弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5728368
北緯 138度1343105

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠ノ井駅(地価相場 13,900円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)屋代高校前駅(地価相場 41,700円/㎡)岩野駅(地価相場 26,100円/㎡)雨宮駅(地価相場 41,700円/㎡)稲荷山駅(地価相場 39,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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