長野県長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１(篠ノ井駅・今井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


56,200円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,200円/㎡としました。

長野県長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１
住居表示 
価格56,200円/㎡
交通施設、距離北長野、1,800m
地積164㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況東5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格56,300円/㎡
個別的要因5．3m市道に接するが、幹線道路への途中に幅約2．5mの市道部分が介在する等系統連続性に劣る。標準的な画地規模であり市場性に問題はない。
地域要因市街地近郊の住宅地域である東和田、高田等の住宅地の需要は底堅いが、周辺街路の幅員・系統に難があり、他の新規分譲地に比し競争力は劣る。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した既成住宅地域。国道406号及び18号に比較的近く、両国道沿いには路線商業地域が形成されているが、周辺に狭隘な道路が多く幹線道路へのアクセスに難がある。価格は値頃感からほぼ下止まりと予測。
市場の特性同一需給圏は長野市中心市街地近郊の住宅地域であり、しなの鉄道北長野駅を最寄駅とする住宅地域が価格牽連性の高い地域である。需要者は市内居住者が中心であり、周辺市町からの転入も見られる。周辺部の西尾張部、高田、柳原等では農地の宅地転用、ミニ開発等による宅地供給が見られる一方、街路条件の劣る既成住宅地域の選好度は劣る。市場の中心価格帯は土地が1000万円∼1200万円程度、新築戸建住宅は2500万円∼2700万円程度である。
一般的要因長野県経済の緩やかな回復と北陸新幹線開業による長野市拠点化の動き等もあり、利便性の高い市内住宅地域では価格は回復傾向にある。

西澤俊次氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤俊次
価格56,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はない。
地域要因細街路が多い既成住宅地域にあるため、新規分譲地に比べ相対的需要減がある。
地域要因の将来予測古い既成住宅地域で細街路が多いが、近くの国道沿いには商業施設が多く生活利便性が高く、国道周辺の高田、東和田等の地域おいては新規分譲地が散見され、当面不動産需給の安定した状況が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏はしなの鉄道北長野駅南側一円の住宅地域である。需要者の中心は長野市内の居住者及び周辺市町村からの転入者も含む。近隣地域周辺は古くからの既成住宅地域で細街路が多く、車の通行に不便であり、周辺の区画整然とした住宅地域に比べ需要の減退はあるが、国道18号等の幹線道路沿いの商業施設に近く生活利便性が良好なことから、需要は安定している。土地で1000∼1300万円、新築戸建住宅で2500万円程度が中心価格帯と考えられる。
一般的要因古牧地区の人口は微増傾向。犀北地区の新規の住宅分譲地は、中心市街地の近郊を中心に安定的に供給されている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5728368
北緯 138度1343105

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠ノ井駅(地価相場 13,900円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)屋代高校前駅(地価相場 41,700円/㎡)岩野駅(地価相場 26,100円/㎡)雨宮駅(地価相場 41,700円/㎡)稲荷山駅(地価相場 39,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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