長野県長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１(篠ノ井駅・今井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


46,200円

2016年01月01日に行った長野県長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,200円/㎡としました。

長野県長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１
住居表示 
価格46,200円/㎡
交通施設、距離篠ノ井、1,000m
地積282㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南3.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格46,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南道路で居住快適性が優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因篠ノ井地区（山間部等は除く）では最近5年間で人口は約4％増加、世帯数は約8％増加している。
地域要因の将来予測戸建住宅地域で熟成しており今後も現状維持と予測する。篠ノ井駅周辺地区では住宅地分譲が活性化しており地価底上げ要因となっている。既存住宅地価格への波及効果もみられ地価は下げ止まりに近いと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市篠ノ井地区の住宅地域。需要者は同地区の居住者が中心で他市域や隣接の千曲市からの転入もみられる。篠ノ井地区では瀬原田、水沢上庭等の区画整理事業が展開され、金融緩和の追い風にも乗って取引環境は活性化している。小規模化と単価設定の上昇傾向が続いており既存住宅地価格への影響も無視できないレベル。80坪程度での土地価額は1200∼1300万円程度、新築の戸建物件は総額2500万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下落一辺倒から下げ止まり気配の様相を呈してきた。

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格46,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。地域内及び周辺では小規模な宅地開発が多く見られるが、住宅地の需給は概ね安定している。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市南部のJR信越本線・しなの鉄道「篠ノ井」駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者の中心は市内居住のサラリーマン等である。圏内では引き続き未利用地や農地を転用した宅地開発が行われ、供給は多い。需要は、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動も解消し、概ね安定している。土地は1，000∼1，500万円、新築戸建は3，500万円以内が需要の中心であるが、最近は総額を抑えた小規模な分譲が増えている。
一般的要因住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用面等でも改善が続いていることから、景気は緩やかに回復している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5771449
北緯 138度1409734

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠ノ井駅(地価相場 13,900円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)岩野駅(地価相場 26,100円/㎡)雨宮駅(地価相場 41,700円/㎡)屋代高校前駅(地価相場 41,700円/㎡)東屋代駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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