長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３(篠ノ井駅・今井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


51,200円

2016年01月01日に行った長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。

長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３
住居表示 
価格51,200円/㎡
交通施設、距離篠ノ井、1,000m
地積208㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
前面道路の状況南5.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格51,200円/㎡
個別的要因方位が南向きであるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。都市計画道路が通過する予定だが、価格に影響はない。
地域要因篠ノ井地区の人口は微増。JR篠ノ井駅に比較的近い既成住宅地で目立った変化はないが、周辺新興住宅地との競争関係。
地域要因の将来予測篠ノ井地区中心部の既成住宅地域であり、需給は比較的安定してきてはいるが、未だ安価な周辺の新興住宅地への需要が強く地価はやや弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は当市犀南地区の篠ノ井駅に比較的近い住宅地域で、需要者の中心は当市内及び当市を都心とする周辺市町等の居住者が主体である。篠ノ井地区の既成住宅地域で、小学校、幹線道路に比較的近く利便性は優れるものの、周辺の新興住宅地との競争関係から未だ地価はやや弱含みで推移している。全般的に、土地価格が1000∼1200万円程度、新築の戸建住宅では2500∼3000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因直近1年では総人口は微減、住宅地地価は全般に下落しているが緩和傾向にあり、利便性に優れる市街地では横ばい地点も増加し上昇地点も見られる。

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格51,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持。都市計画道路予定地に一部かかるが減価要因とはならない。
地域要因犀南地域においては、都心への接近性に恵まれた稲里町中央地区に需要が集中する傾向にあり、当該地域の市場性はやや減退している。
地域要因の将来予測熟成した既成の住宅地域であり、当面現状維持と予測。地価は、値頃感のある新規分譲地に偏り既存住宅地域の需要は弱く、引き続き弱含みと予測。
市場の特性同一需給圏は、篠ノ井地区を中心とする犀南地区の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者であるが、市中心部及び千曲市等周辺市町村からの転入者も見られる。篠ノ井駅に近く利便性は高いが、周辺で割安感のある住宅団地の開発分譲が進み供給過剰感があり、需給は回復の兆しを含みつつも弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は1千万円∼1．2千万円程度、新築戸建住宅は2．5千万円∼3千万円程度。
一般的要因長野市H27．10人口377千人・−1．3％／5年。同高齢化率28．1％・＋3．3pts／5年。H26取引件数3．3千件・−8．5％。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度57608949999999
北緯 138度1418733

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠ノ井駅(地価相場 13,900円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)岩野駅(地価相場 26,100円/㎡)雨宮駅(地価相場 41,700円/㎡)屋代高校前駅(地価相場 41,700円/㎡)東屋代駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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