静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外(修善寺駅・大仁駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
73,400円
2017年01月01日に行った静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊豆市修善寺字神戸８２５番３の１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 73,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 修善寺、2,600m |
| 地積 | 116㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗のほか旅館も見られる商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
細川豊昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川豊昭 |
|---|---|
| 価格 | 73,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 修善寺温泉街の中心観光商業地であり、来遊客は回復傾向にあるものの、商況の改善には至っておらず、新規店舗需要は弱く地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 温泉街の土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光商業地域であり、観光来遊客は増加傾向にあるが、商況の改善に至っておらず、当面現状のままであり、新規店舗用地需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊豆市を中心に伊豆の国市、函南町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の小規模個人事業主であり、圏外からの需要は弱い。土産物店、飲食店を中心とした既成観光商業地域であり元来供給が少なく、来遊客は増加傾向にあるが収益性の改善に至っておらず、新たな店舗用地需要は弱く市場は停滞している。商業地の取引は債務整理等の個別的事情を伴って行われることが多く、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 観光業は回復傾向にあるが、伊豆箱根鉄道沿線の他の市町との住宅地としての選好性に劣り、人口減少も加わり宅地需要が弱い。 |
田中弘樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中弘樹 |
|---|---|
| 価格 | 73,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 観光客数は回復しつつあるが、現状では地価の回復には至っていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 修善寺温泉の商業地域で、インバウンド需要もあって観光客数は回復しつつあるが、地価への影響は限定的であり、地価は弱含みが続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね伊豆市、伊豆の国市の商業地である。需要者の中心は伊豆市内の個人及び小規模事業者とみられる。修善寺温泉の旧来からの商業地域で観光客数は回復しつつあるが、いわゆる通過型の観光客が多く、地元商店への波及効果が大きくないため現状では目立った土地取得需要はみられない。取引が少ないうえ画地規模や形状等にもバラツキがあって中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 観光業等の地域経済の低迷やベットタウンとしての需要も低調であること等から不動産の需要は弱含み推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度971869 北緯 138度9304028 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
修善寺駅(地価相場 59,000円/㎡)大仁駅(地価相場 60,500円/㎡)牧之郷駅(地価相場 61,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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