静岡県伊豆市本立野字坊６５１番３(修善寺駅・牧之郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,000円
2017年01月01日に行った静岡県伊豆市本立野字坊６５１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊豆市本立野字坊６５１番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 修善寺、2,000m |
| 地積 | 264㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか公営住宅等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中弘樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中弘樹 |
|---|---|
| 価格 | 39,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 伊豆市郊外の旧来からの住宅地であり現状では特段の変動要因はないが、線引が廃止される見込みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 伊豆市郊外の農家集落地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね伊豆箱根鉄道線沿線の伊豆市、伊豆の国市等の住宅地域。需要者の中心は伊豆市内の居住者である。伊豆市中心部から離れた郊外の農家集落地域で利便性は劣る。伊豆市は地域経済の低迷に加え沼津市や三島市からやや遠く、ベットタウンとしての需要が弱いこと等もあって地価は弱含みとみられる。取引の中心は土地1000万円∼1500万円程度、新築戸建で2000万円∼3000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 観光業等の地域経済の低迷やベットタウンとしての需要も低調であること等から不動産の需要は弱含み推移している。 |
細川豊昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川豊昭 |
|---|---|
| 価格 | 40,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 集落的な住宅地域であり、都市計画変更により宅地供給の増加は見込めるが、外部からの流入が期待できず、需要が弱く地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地、未利用地が見られる市街化調整区域内の熟成度の劣る住宅地域であり、都市計画の変更が予定されているものの、当面は現状のままであり、人口減少等により地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊豆箱根鉄道沿線の伊豆市を中心に、伊豆の国市及び函南町の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者及び通勤者である。市街化調整区域内の熟成度の停滞している住宅地域であり元来供給は少ないが、周辺市町と比べた選好性の低下、人口減少、地縁的選好性により需要が弱く市場は停滞している。中心となる価格帯は、土地が150∼250㎡程度で800∼1，500万円前後、新築戸建住宅で2，000∼2，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 観光業は回復傾向にあるが、伊豆箱根鉄道沿線の他の市町との住宅地としての選好性に劣り、人口減少も加わり宅地需要が弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9686668 北緯 138度9433268 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県田方郡修善寺町日向字山口６９１番静岡県田方郡修善寺町年川字棚田３４５番１外静岡県田方郡修善寺町日向字山口６９１番静岡県田方郡中伊豆町原保字西４１３番１静岡県田方郡修善寺町日向字坪ノ内６２８番静岡県伊豆市加殿字中原２７６番２静岡県伊豆市原保字西４１３番１静岡県伊豆市日向字坪ノ内６２８番静岡県伊豆市小立野字下山根通１７番１１外静岡県伊豆市本立野字坊６５１番３
参考：近隣駅の地価相場
修善寺駅(地価相場 59,000円/㎡)牧之郷駅(地価相場 61,400円/㎡)大仁駅(地価相場 60,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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