静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１(修善寺駅・大仁駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,400円

2017年01月01日に行った静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,400円/㎡としました。

静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１
住居表示 
価格51,400円/㎡
交通施設、距離修善寺、3,300m
地積184㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹石敦氏による調査レポート

不動産鑑定士竹石敦
価格51,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因日帰りの観光客は増加しているが、地域住民の高齢化が進み、土砂災害警戒区域にも指定されるなど、地価の押し下げ要因が強い。
地域要因の将来予測修善寺温泉における特筆すべき宿泊施設等の進出は予想されない。旧来から地縁的選好性が強く、加えて土砂災害警戒区域に新規指定されたこともあり、地価の下落は暫く続くと考えられる。
市場の特性伊豆市を中心に、伊豆の国市の一部も含む住宅地域を同一需給圏として捉えた。地縁的選好性の強い地域であり、需要者は周辺ホテル、旅館関係者、旧来からの居住者等に限定される。施設の老朽化、客単価の低下などから観光業を主とする地域経済は疲弊し、加えて、土砂災害警戒区域に指定され、更なる需要減も懸念される。取引が少なく、需要の中心は抽出しづらい。
一般的要因東駿河湾環状道路延伸等により日帰り客は増加したが、市内人口は減少傾向。平成29年3月末に旧修善寺町の線引き廃止が予定されている。

細川豊昭氏による調査レポート

不動産鑑定士細川豊昭
価格51,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内中心部との接近性に劣る土砂災害警戒区域であり需要が弱く、熟成度は停滞し地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測駅、商店街との接近性に劣る修善寺温泉内の熟成度の停滞している住宅地域であり、土砂災害警戒区域に新たに指定されたことも加わり、需要が弱く地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は伊豆箱根鉄道沿線の伊豆市を中心に、伊豆の国市及び函南町の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者及び通勤者である。市内中心部と離れた温泉街に隣接する熟成度の劣る住宅地域であり、元来供給は少ないが、周辺市町と比べた選好性の低下、人口減少により需要が弱く市場は停滞している。中心となる価格帯は、土地が150∼250㎡程度で800∼1，500万円前後、新築戸建住宅で2，000∼2，500万円前後である。
一般的要因観光業は回復傾向にあるが、伊豆箱根鉄道沿線の他の市町との住宅地としての選好性に劣り、人口減少も加わり宅地需要が弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度971869
北緯 138度9304028

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

修善寺駅(地価相場 59,000円/㎡)大仁駅(地価相場 60,500円/㎡)牧之郷駅(地価相場 61,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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