静岡県伊豆市柏久保字大仙１２１４番(修善寺駅・牧之郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
63,800円
2017年01月01日に行った静岡県伊豆市柏久保字大仙１２１４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊豆市柏久保字大仙１２１４番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 63,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 修善寺、750m |
| 地積 | 138㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
細川豊昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川豊昭 |
|---|---|
| 価格 | 63,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 各種の接近性に優れ、生活利便性に恵まれた住宅地域であるが、人口減少により需要が弱く、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 各種の接近性に優れた区画整然とした住宅地域であり、特段の変動要因は認められず当面は現状のままであり、人口減少等により需要が弱く地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊豆箱根鉄道沿線の伊豆市を中心に、伊豆の国市及び函南町の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者及び通勤者である。駅等との接近性に優れた概ね成熟した住宅地域であり、未利用地等は散見される程度で供給は少ないが、周辺市町と比べた選好性の低下、人口減少により需要が弱く市場は停滞している。中心となる価格帯は、土地が150∼250㎡程度で800∼1，500万円前後、新築戸建住宅で2，000∼2，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 観光業は回復傾向にあるが、伊豆箱根鉄道沿線の他の市町との住宅地としての選好性に劣り、人口減少も加わり宅地需要が弱い。 |
竹石敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹石敦 |
|---|---|
| 価格 | 63,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 幅員4．2mの北道路で、相対的に選好性は低下している。 |
| 地域要因 | 閑静な居住環境を維持し、小中学校、駅への接近性に優るが、市全体の衰退が顕著で、取引が少ない状況が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の変化は予想されず、今後も熟成した戸建住宅地域としての現状を維持するものと予測する。線引き廃止によって供給圧力が高まることも予想され、地域経済が疲弊する中、地価は下落を続けるものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊豆市を中心に、伊豆の国市の一部も含む住宅地域。需要者としては市内在住の一次取得者が中心で、沼津市等の中心都市から遠距離にあるため、外部からの需要は入りにくい状況にある。駅に近い区画整然とした住宅地域で優位性があるが、市域全体が衰退傾向にある中、取引が非常に少ない状況が続いている。需要の中心は、土地では50坪程度で1，000万円前後、新築戸建では2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 東駿河湾環状道路延伸等により日帰り客は増加したが、市内人口は減少傾向。平成29年3月末に旧修善寺町の線引き廃止が予定されている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9781912 北緯 138度9501175 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県田方郡修善寺町修善寺字白井田１１５３番５外静岡県田方郡修善寺町年川字棚田３４５番１外静岡県田方郡修善寺町柏久保字大仙１１８５番１静岡県田方郡中伊豆町原保字西４１３番１静岡県田方郡修善寺町柏久保字坂下６２６番４静岡県伊豆市加殿字中原２７６番２静岡県伊豆市原保字西４１３番１静岡県伊豆市柏久保字坂下６２６番４静岡県伊豆市小立野字下山根通１７番１１外
参考：近隣駅の地価相場
修善寺駅(地価相場 59,000円/㎡)牧之郷駅(地価相場 61,400円/㎡)大仁駅(地価相場 60,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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