静岡県伊豆市小立野字下山根通１７番１１外(修善寺駅・牧之郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
59,000円
2017年01月01日に行った静岡県伊豆市小立野字下山根通１７番１１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊豆市小立野字下山根通１７番１１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 59,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 修善寺、850m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 既存住宅と新興住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
細川豊昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川豊昭 |
|---|---|
| 価格 | 59,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 修善寺駅、商店街が徒歩圏であり、生活利便性は良好な住宅地であるが、人口減少により需要が弱く、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅、商店街が徒歩圏内にある市役所に近接した住宅地域であり、特段の変動要因は認められず当面は現状のままであり、人口減少等により需要が弱く地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊豆箱根鉄道沿線の伊豆市を中心に、伊豆の国市及び函南町の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者及び通勤者である。駅等との接近性が良好な既成住宅地域であり、未利用地等は散見される程度で供給は少ないが、周辺市町と比べた選好性の低下、人口減少により需要が弱く市場は停滞している。中心となる価格帯は、土地が150∼250㎡程度で800∼1，500万円前後、新築戸建住宅で2，000∼2，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 観光業は回復傾向にあるが、伊豆箱根鉄道沿線の他の市町との住宅地としての選好性に劣り、人口減少も加わり宅地需要が弱い。 |
竹石敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹石敦 |
|---|---|
| 価格 | 59,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 北方の国道合流点の街路拡幅が完了したが、市域全体の需要が冷え込む中、地価は下落を続けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 市役所への接近性が優るが、今後とも地価への顕在化した影響はないものと思われる。線引き廃止によって供給圧力が高まることも予想され、地域経済が疲弊する中、地価は下落を続けるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊豆市を中心に、伊豆の国市の一部も含む住宅地域。需要者の中心は市内在住の30歳代の一次取得者であり、伊豆の国市に見られるようなベッドタウン需要は見られない。市内では地域経済の低迷から取引が非常に少ない状況にあるが、線引き廃止による潜在的な供給増により、更なる地価の先安感も懸念される。需要の中心は、土地では50坪程度で1，000万円前後、新築戸建では2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 東駿河湾環状道路延伸等により日帰り客は増加したが、市内人口は減少傾向。平成29年3月末に旧修善寺町の線引き廃止が予定されている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 内水面扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水面 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9757913 北緯 138度9463874 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
修善寺駅(地価相場 59,000円/㎡)牧之郷駅(地価相場 61,400円/㎡)大仁駅(地価相場 60,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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