地域要因

近隣地域の北方で都市計画道路事業・土地区画整理事業が進んでいるが、完了までに数カ年を要するため、現状では変化は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域に格別の変動は見られず、近隣地域の北方で都市計画道路事業・土地区画整理事業が予定されているが、完成するまでに数カ年を要するため、当面は現状のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も一部見られるが賃貸需要や公法上の規制から投資適格となり得ず収益性が規範とならないため収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は、同じ篠原地区から牽連性の高い事例を採用し要因比較も的確に行なった結果、開差は小さくその精度は高い。よって、実証性を有し精度の高い比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等を勘案したうえで、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺で県道の改良工事が進捗中であるが、価格に及ぼす影響は未だ限定的であり、周辺で小規模開発の分譲地も多く、相対的地位は低下している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の事例は収集できなかったものの、周辺類似地域より信頼性のある複数の取引事例を採用し、比準価格を試算しており、信頼性の高い価格が求められた。当該地域では、自用目的の取引が中心であり、当該標準地の最有効使用も戸建住宅地であることからも、収益性が価格に及ぼす影響は殆どないため、収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

南側の大篠小学校周辺において市道整備事業等の開発が予定されている。その他、現状においては特筆すべき変動はない。

地域要因の将来予測

周辺地域の道路整備事業等の予定があるが、当面の間は現状のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域においては、共同住宅も散見されるが投資採算性を有するほどの賃料が得られないため収益性が規範となっておらず収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は、周辺地域から典型的な需要者層の同一視点に基づく、規範性の高い事例によって価格を決定できたことから、その精度及び実証性が高い。そこで、規範性の高い比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等及び代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、近年の各々収益性を反映して取引されている事例につき厳格な分析及び要因比較等を行っており、現実の事業用物件の市場取引の実態を捉えた実証的な価格となっている。一方で、収益価格は当該地域が自己使用又は借地利用が中心であり、賃貸による投資対象としての市場の成熟度が低くやや規範性は劣る。よって、実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ現状の市場分析を踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

周辺で宅地のミニ開発が散見され一定の収益的ポテンシャルは維持・潜在化させているが、未だ顕在化しておらず、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引が少ないものの期待し得る収益性を反映した事例を採用し、これに典型的な需要者の視点における要因比較等を厳格に行っているため現実の市場取引の実態を捉えた実証的な価格が得られた。一方で、収益価格は自己使用が中心であって投資対象としての収益性が低いことから低位に求められた。よって、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び市場の現状分析を踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

あけぼの街道の延伸により利便性の向上が認められる。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域である。不動産取引は低調であるが、あけぼの街道の開通以降の利便性の向上により、地価下落は当面の間、若干抑制されるものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、市街化調整区域内の一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域である。アパート等の収益物件は殆どなく自用目的での取引が中心であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。求めることができたのは比準価格のみであるが、各種補修正、要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向等に留意し、鑑定評価額を決定した。