地域要因

最寄り駅の接近性には問題はないものの周辺地域と比較すると選好性はやや劣る地域である。地価の底値感もあり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域で、賃貸市場が未成熟であることから適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は既成の住宅地域であり、周辺に空地も見られるが目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であるが周辺に空地等も残り、それらを利用した小規模開発が見られる。当面は概ね現状の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は開発後年数を経た既成住宅地域であり、地域内には低層戸建住宅が多い。また、市場で取引されるものも自用の戸建住宅が大半である。対象標準地も経済合理性や建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できないため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

収益性の高いエリアではなく、小規模店舗を中心とする商業地については景気回復の影響も限定的で、本格的な回復には至っていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、幹線道路沿いの商業地域であるところ、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、近隣地域は収益性が通常重視される商業地域に存しているものの、当該地域における引合は未だ弱く、収益性が低位にとどまっており、やや規範性に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに指定基準地からの推移に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来の近隣商業地域で、周辺大型商業施設への顧客流出や後継者不足による閉店等により衰退傾向にある。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

低層の小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。周辺の大規模商業施設への顧客流出により、今後も衰退傾向が続くものと予測される。地価動向としては下落傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は収益性を重視すべき商業地域であるが、旧来の近隣商業地域で、投資採算性は低い。加えて自用目的での取引が中心とみられ、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。したがって、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境は良好であるが、鉄道駅から距離があり、かつ坂道の多い地域は近時は敬遠される傾向がある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、対象標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、前年価格との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に二極化の傾向がみられる中、利便性の劣る当該地域において、需要の回復傾向は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外型の住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高低差のある丘陵地に位置する住宅地域で、利便性もやや劣る等、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

桃山南東部の丘陵地に位置する閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はないが、やや利便性が劣る傾斜地であることから、高齢者等の需要が減退していくことが予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に宅地開発された閑静な戸建住宅地域であり、賃貸物件も戸建の貸家が散見される程度で、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は周辺の類似地域における取引事例により試算されており信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件がやや劣る住宅地域であるが、最寄り駅から徒歩圏内にあり、特段の変動要因もないことから、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域で賃貸市場が未成熟であることや画地条件を勘案して適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総額面での市場流通性は低いが、醍醐地区の中では住宅地需要は安定した地域にあるため、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域であり、行政的条件から判断しても賃貸住宅を想定することは現実的でないため適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。