地域要因

長良川鉄道の利用客減少を背景に、駅前商店街としての求心力が低下。加えて、国道沿いに出店した大型店などの台頭に伴い、衰退化が続く。

地域要因の将来予測

町内唯一の近隣型商業地域に位置するが、人口減少、近隣鉄道の利用客の減少が見られ、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調で推移する地域と予測した。

価格決定の理由

同一需給圏内における賃貸需要は限定的であり、市場の実情を鑑みると大規模なチェーン店は事業用定期借地で、その他の店舗等に関してはほぼ自用にて営業している店舗となっている。そのため、比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性が認められる取引事例より求めており規範性は高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

関市と美濃加茂市をつなぐ国道沿いの商業集積が増す中、その背後に位置し、一定の需要は存する。

地域要因の将来予測

小規模な町内中心部の農地も残る住宅地域内に存し、現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調で推移する地域と予測した。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地外縁の農地が多く残る地域に位置し、特段の変動要因もないまま徐々に需要の減退が認められる地域。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められず、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整理事業によって整備された住宅地域であり、将来的に熟成度が増すほかは大きな変動はないものと思われる。周辺での土地需要は比較的堅調であるため、地価も当面は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、取引に際しては自用目的のものがほとんどである。周辺には節税目的で自己所有地に建てられたアパートなどが散見されるが、収益物件の取引は稀である。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 国道21号バイパス（各務原鵜沼∼当町大針）が、昨年全線供用が開始された。当地区の幹線道路機能は相対的に低下してきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、収益還元法は適用しなかった。従って本件は、当町の他、隣接市等で収集した商業系の事例も広く採用した。以上に基づき本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる取引価格に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

郊外で多くの土地区画整理事業が進捗し、宅地供給過多の状況である。中心市街地内の住宅地の取引は低調である。

地域要因の将来予測

市の中心市街地内の既成住宅地域。戸建住宅の外、共同住宅や事業所等多様な用途に供されている。現状のまま推移していくものと予測する。市内は、宅地供給過多の状況であり、地価はやや弱含みと判断した。

価格決定の理由

中心市街地及び周辺の類似地域から、画地規模、用途、需要者層等の類似性の高い取引事例を収集選択して、比準価格を試算した。近隣周辺は、共同住宅も見られ、収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって、快適性を重視する住宅地域であり、信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考とし、さらに、当標準地は代表標準地でもあるので、他の標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を決定した。