地域要因

旧金谷町郊外、山裾の低層住宅地であり、周辺部での宅地分譲、南部での区画整理事業による宅地供給があり、地価はほぼ昨年同様の下落幅となった。

地域要因の将来予測

農地も見られる旧金谷町北西部郊外の戸建住宅地域で、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。南部地区で区画整理事業による宅地供給が多く、需給が緩んでおり、地価は暫く下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅の他、農地等も混在する郊外の住宅地域で、若年者層を主とするアパート等の収益物件も散見されるが、標準的使用は自用の低層住宅地としての利用であり、信頼できる収益価格が求められない。自己使用目的での取引が支配的で、取引価格を指標に価格が決定されるため、収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該価格は、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特に変動は見受けられない。市中心部から離れた住宅地域で、他の地域からの転入者は少なく、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか農地も見られる住宅地域であるが、格別の変動要因もないことから、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

郊外の住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見受けられない。空店舗が多く見られる既成商業地域で、繁華性はの低下は続いている。

地域要因の将来予測

近隣の居住者を顧客とした商業地域であるが、郊外の大型商業施設に顧客が流出しており、繁華性は低下している。今後は緩やかに住宅系の利用が増えていくものと予測する。

価格決定の理由

自己利用の店舗併用住宅が多く建ち並ぶ地域であり賃貸用不動産は少ない。比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が得られないことから低位に求められた。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の機関車トーマスの話題もあるが、南東側の往還下土地区画整理事業による宅地供給が多く、地価の下落はほぼ昨年並となった。

地域要因の将来予測

中心部、駅に近い利便性の良い住宅地で、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。地域南東側において、土地区画整理事業による宅地の供給が多く、買い手市場となっており、地価の下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準で価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動は見受けられない。ミニ分譲等の供給量が増加しており、やや供給過剰傾向にあるため地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。