地域要因

既成の在来集落地域で不動産市況を好転させる変動要因は特に見当たらず、地価の下落傾向は継続している。

地域要因の将来予測

一般住宅が混在する農家集落地域として熟成しており、特段の変動要因は見当たらず、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は調整区域内の既成住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見当たらず、賃貸アパートの新築は想定し難いため、収益還元法の適用は行わなかった。地元居住者又は出身者による自己使用目的での取引が中心の地域であるため、市場参加者が重視する価格形成要因は居住の快適性・利便性である。したがって、当該要因を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧谷田部市街地であり、区画整理された住宅地域との競合により地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域であり、近隣地域はアパート等の収益物件も見受けられるが自用目的を主とする取引がほとんどである。よって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理地に隣接するが、旧来からの集落的住宅地域であり需要は少なく、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅及び農家住宅が混在する旧来からの住宅地域であり、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域において類似性のある取引事例が収集し得た。一方、標準地周辺地域にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、土地を購入して建てたものではなく、地主が自用地に建てたものが殆どであり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外であるが、工場団地としては利便性が良く、労働力の確保も得やすく、地価下落が止まる傾向が見られる。

地域要因の将来予測

大規模工場地に近接する物流施設中心の業務地域として熟成しており、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。対象標準地の存する工業地域においては、自己使用目的の物件が中心で賃貸市場は形成されていないため収益還元法の適用は困難である。比準価格は、採用した事例と本件標準地との価格形成要因を分析し要因比較を行って修補正し試算されており、その説得力及び精度は高いものと判断した。したがって、本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の古くからの住宅地域で地域要因の格別の変動はないが、地域特性により需要者は限定され、需要低迷により地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域は農家住宅を主とする既成住宅地域であり、今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。その地域特性等により需要は乏しく、当面の地価水準は弱含み傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

 取引事例比較法による比準価格は、複数の取引事例から所要の補修正を行って得られた価格であり、実証的かつ客観的で説得力を有する価格と言える。近隣地域においてアパート等の収益物件は皆無で、自己使用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。