茨城県つくば市谷田部字駒形４０３２番３外(みどりの駅・万博記念公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った茨城県つくば市谷田部字駒形４０３２番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

茨城県つくば市谷田部字駒形４０３２番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくば市谷田部字駒形４０３２番３外
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離みどりの、2,400m
地積276㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が散在し、畑も介在する住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土田達雄氏による調査レポート

不動産鑑定士土田達雄
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧谷田部市街地であり、区画整理された住宅地域との競合により地価は下落傾向である。
市場の特性同一需給圏は、概ねつくば市の圏域である。需要者の中心はつくば市内及び一部隣接市町村の一次取得者層で、旧来からのつくば市居住者がほとんどを占める。区画整理地区内の住宅地が選好される傾向により既存の住宅地域のため大規模な画地が介在するため新規需要はあまり見られず需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地が標準的画地の280㎡あたり660万円程度、新築戸建は1，900∼2，050万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市中心部は供給は少なく地価は横ばい傾向、つくばエクスプレス沿線区画整理区域は供給が多いものの需要も多く安定的に推移している。

石上康夫氏による調査レポート

不動産鑑定士石上康夫
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因旧谷田部町の既存の住宅地域は街路条件と環境条件等で学園地区や周辺の分譲地に比べて見劣りするため、需要者離れが続いている。
地域要因の将来予測つくば市郊外の畑も見られる住宅地域であるが、利用状況は従来より安定しており、今後も現状のままで推移すると予測される。地価水準は需要が限定的でありやや下落傾向にあると予測される。
市場の特性同一需給圏は農家住宅地域を除くつくば市郊外の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は地縁・血縁関係を有する第一次取得者で、古くからの住宅地域で近隣関係の結びつきが強いため都市部からの購入希望者はない。購入に当たっては駅距離よりは環境と価格を重要視する傾向がある。需要の中心となる価格帯は、土地で総額600∼800万円程度、新築の戸建住宅は1，900∼2，000万円台前半である。
一般的要因市中心部と駅徒歩圏の住宅地域の需要は底堅く地価も安定しているが、旧市街地と郊外の住宅地域は需要不足から地価は弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0332501
北緯 140度0770825

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県つくば市大字上横場字石居１９０５番１８茨城県つくば市高野台２丁目１２番８茨城県つくば市大字谷田部字櫓下３９８８番茨城県つくば市春日２丁目１５番５茨城県つくば市竹園２丁目１６番４茨城県つくば市大字谷田部字台町６２８６番１外茨城県つくば市谷田部字漆１１４４番３１５外

参考：近隣駅の地価相場

みどりの駅(地価相場 19,200円/㎡)万博記念公園駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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