茨城県つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外(みどりの駅・万博記念公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,100円

2017年01月01日に行った茨城県つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,100円/㎡としました。

茨城県つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外
住居表示 
価格28,100円/㎡
交通施設、距離みどりの、3,400m
地積1,206㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西7.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

外山茂樹氏による調査レポート

不動産鑑定士外山茂樹
価格28,100円/㎡
個別的要因規模が大きく総額が嵩む為、近隣地域における競争力は弱い。
地域要因区画整理地に隣接するが、旧来からの集落的住宅地域であり需要は少なく、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅及び農家住宅が混在する旧来からの住宅地域であり、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はつくば市内の研究学園都市の中心部を除く市内全域の住宅地域。需要者の中心はつくば市内及び隣接市の30代∼40代前半の第一次取得者であり、地縁的関係者も多い。区画整理された住宅地が選好される結果、旧来からの市街地の住宅地域の需要は少ない。需要の中心となる価格帯は規模にバラツキが有り、把握が困難であるが、土地は1000万円前後、新築の戸建物件は2000∼2500万円程度が主流であろう。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。それに伴い都心部及び地方中心部の地価は回復傾向が続いている。

土田達雄氏による調査レポート

不動産鑑定士土田達雄
価格28,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの農家集落地域であり区画整理された住宅地域との競合により地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測旧来からの住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。発展要因もなく、地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねつくば市の圏域である。需要者の中心はつくば市内及び一部隣接市町村の一次取得者層で、旧来からのつくば市居住者がほとんどを占める。区画整理地区内の住宅地が選好される傾向により既存の農家集落地域のため大規模な画地が多く新規需要はあまり見られず、需要は弱含みである。売買事例がほとんどないため価格帯の把握はやや困難であるが、土地が標準的画地を3区画程度に分割した330㎡で900万円程度であると推測する。
一般的要因市中心部は供給は少なく地価は横ばい傾向、つくばエクスプレス沿線区画整理区域は供給が多いものの需要も多く安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0332501
北緯 140度0770825

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県つくば市大字谷田部字駒形４０３３番３茨城県つくば市大字上横場字石居１９０５番１８茨城県つくば市高野台２丁目１２番８茨城県つくば市大字谷田部字櫓下３９８８番茨城県つくば市春日２丁目１５番５茨城県つくば市竹園２丁目１６番４茨城県つくば市谷田部字漆１１４４番３１５外

参考：近隣駅の地価相場

みどりの駅(地価相場 19,200円/㎡)万博記念公園駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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