地域要因

地域要因に格別の変動はなく、需要は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合うほどの賃料水準が形成されていないこと等から、収益還元法は適用出来なかった。概ね自用目的の取引が中心であることもあり、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高低差のある丘陵地に位置する住宅地域で、利便性もやや劣る等、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

桃山南東部の丘陵地に位置する閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はないが、やや利便性が劣る傾斜地であることから、高齢者等の需要が減退していくことが予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に宅地開発された閑静な戸建住宅地域であり、賃貸物件も戸建の貸家が散見される程度で、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は周辺の類似地域における取引事例により試算されており信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅から徒歩圏内にある熟成した住宅地域であるが、需要は限定的であり地価動向は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており、近隣地域の特性に影響を与える要因は見受けられず、本格的な回復には至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅からはやや距離があるものの住環境は比較的良好な住宅地域で、規模もやや大きいが需要は回復しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、対象標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件がやや劣る住宅地域であるが、最寄り駅から徒歩圏内にあり、特段の変動要因もないことから、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域で賃貸市場が未成熟であることや画地条件を勘案して適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

収益性の高いエリアではなく、小規模店舗を中心とする商業地については景気回復の影響も限定的で、本格的な回復には至っていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、幹線道路沿いの商業地域であるところ、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、近隣地域は収益性が通常重視される商業地域に存しているものの、当該地域における引合は未だ弱く、収益性が低位にとどまっており、やや規範性に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに指定基準地からの推移に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

伏見区内で最も選好性の高い丹波橋・伏見桃山エリアに位置する住宅地域であるため、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

居住快適性及び利便性の相対的に優る優良な住宅地域であり、住環境や交通利便性等の地域要因に特段の変動はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価は当面やや上昇傾向で推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心的な住宅地域である。需要者は居住の快適性及び利便性を重視しつつ、市場における取引相場を勘案して行動すると思料されるため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、近隣地域の指定容積率が低く、経済合理性の観点から賃貸経営が不可能と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、前年価格からの推移を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来の近隣商業地域で、周辺大型商業施設への顧客流出や後継者不足による閉店等により衰退傾向にある。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

低層の小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。周辺の大規模商業施設への顧客流出により、今後も衰退傾向が続くものと予測される。地価動向としては下落傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は収益性を重視すべき商業地域であるが、旧来の近隣商業地域で、投資採算性は低い。加えて自用目的での取引が中心とみられ、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。したがって、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。