地域要因

ゆめが丘地区等とを結ぶ比較的交通量の多い幹線沿い商業地域であるが、店舗の集積性、繁華性が劣り、地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市街地近郊の幹線沿い商業地域として交通量も比較的多く、市役所本庁舎の移転により周辺の環境が変化する可能性もあるが、依然として繁華性は低いことから、地価は今後とも下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

幹線県道沿いに店舗、営業所等が見られる路線商業地域であり、自用目的の取引が中心で、収益価格をもって取引の指標とすることはほとんどない。比準価格は類似地域より採用した信頼性のある取引事例より査定されており、市場動向を反映した精度の高い価格が求められた。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、典型的な需要者は自己使用目的の事業者等であることから、比準価格を採用して、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の大きな変動要因は見られない。生活利便性の劣る既成住宅地域で、需要は弱い。

地域要因の将来予測

市北西部の農地が多く見られる住宅地域で、他地域からの転入は少なく、住宅開発の魅力も乏しく、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。

価格決定の理由

既成住宅地域で賃貸需要が希薄であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はないが、郊外の路線商業地であり、背後地の高齢化や過疎化に伴い集客力は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いで駅やスーパーにも近いが、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測する。また、商圏人口が少なくやや選好性の劣る地域であることから、当面の地価は弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性が高い国道沿いの商業地の取引事例を中心として試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。一方、近隣地域周辺では店舗、事務所等も散見されるが、土地取引は自己利用目的が中心であり、賃貸建物の建築を目的とした土地需要はほとんどないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部の繁華性は低迷しており、土地需要の減退により地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

伊賀市中心部の旧来からの商業地域で繁華性は低い。歴史まちづくりの動きはあるが目立った地域変動はなく、しばらくは現状のまま推移すると予測する。総体的に土地需要は少なく、当面は地価下落が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗のほか住宅も混在する上野市駅近くの旧来からの商業地域で、自用目的の取引が主であり、一部に賃貸物件も見られるが賃貸目的の取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は伊賀市内の商業地で類似性の高い取引事例を中心として求めたもので、当該市場の実態を反映した価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的利便性のよい既成住宅地域市役所移転も決まり、跡地は複合施設の予定である。地域の需要の回復は見られず、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

伊賀市中心部近くに位置する戸建住宅の他、アパート等も見られる地域である。地域に大きな変動要因は無いが、市街地中心部及びその周辺で街路、区画の良い新規供給が続き、地価は下落傾向での推移が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では中規模住宅の他にアパート等も見られるが、賃貸経営を目的とする土地取引は見当たらない地域であり、標準地の形状からもアパート想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。取引は自用目的が支配的な地域であり、多数の信頼性のある取引事例より、規範性の程度に応じて求めた実証性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

金融機関店舗の新築や県道改良の動きはあるが、地域全体への底上げ感はない。商業性を向上させる変動要因は観察されていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心商業地域に位置するが自己利用取引が支配的であり、収益物件の売買は極めて稀である。収益性を指標とするまで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は中心部に近い幹線沿い商業地等から適正に比準した。求められた価格は実証的であり、市場特性との適合性が高い。したがって、説得力を有する比準価格を採用し、収益価格を総合的に参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しておりほとんど変化はない。住宅地需要は減退しており地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

住宅地域として既に熟成しており、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。比較的低地にあるため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内の類似性のある住宅地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は戸建住宅が主体で、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。