地域要因

伊勢湾を臨む沿岸部の住宅地域であり、災害リスクの懸念から需要は弱含んでおり、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象近隣地域においては賃貸市場が未成熟であり経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動は見られないが、相対的選好性に劣る既成住宅地域で需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域であるが、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状で推移するものと予測する。地価水準は、今後も下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地上に共同住宅を想定して収益価格を求めたが、試算の結果、比準価格に比し低位に求められた。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、収益価格は参考に留め、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、市場経済動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動は見られないが、街路条件等に劣る古くからの住宅地域で市場競争力が低いことから、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特別の変動要因は認められず、当分は現状維持で推移するものと予測する。地価の下げ止まりの傾向がみられるが、沿岸部に近い既存市街地では依然として下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は狭隘道路に接面しており、経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺にて大規模商業施設が開業したことを受け、地域発展の期待性も認められるが、顕在化するまでには至っていない。

地域要因の将来予測

周辺にて大型商業施設の開業に伴う地域発展の期待性も認められるが、当面現状のまま推移すると予測される。地価は引き続き横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、アパート等の賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が中心となる。さらに、当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。

地域要因

周辺にて大規模商業施設が開業したことを受け、顧客流動性は増加傾向にあるが、需要は顕在化するまでには至っていない。

地域要因の将来予測

市内中心部に位置する駅前の商業地域で、周辺にて大規模商業施設の開業に伴い、今後、影響を受けることが期待される。地価はしばらく横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域においては、賃貸物件も若干見られるが、商業事業者向けの賃貸市場にかかる成熟の程度は総じて低く、自用目的の取引が中心であることから、比準価格が最も説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中部臨空都市ゾ−ン内にあって「イオンモ−ル常滑」が平成27年12月にオ−プンし、将来的にはりんくう地区の発展が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺では自用の店舗としての利用が中心であり、比較的規模の大きな貸店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は不動産の市場性を反映した実証的な価格で、補修正も適正で採用した資料の信頼性は高い。本件では比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡及び単価と総額との関係等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。