地域要因

開成駅徒歩圏外となる農地等が残る既成住宅地域である。平成26年6月最寄り県道が延伸開通した。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い既存の住宅地域であり、当面は現状を維持していくものと予測する。県道整備や南部地区の発展を受け、地価は下落基調ながら横ばい圏に近づくと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が中心の農地等も残る住宅地域である。周辺にはアパート等が見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅のほか事業所等が見られる既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は小田急線開成駅北西の中小規模住宅のほか事業所等が見られる住宅地域に存しており、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

完成して間もない大規模区画整理地である。

地域要因の将来予測

小田急線開成駅徒歩圏に完成した土地区画整理事業内にある住宅地である。現在はまだ空き地も多いが、今後建築される住宅の増加も見込まれる地域であるが、地価水準は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は小田急線開成駅南西方の区画整理済みの住宅地域に存しており、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域の農家住宅地域であり需要は低調である。平成26年3月に「足柄紫水大橋」開通し「開成」駅へのアクセスが便利になった。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であり、現状どおり推移するものと予測する。足柄紫水大橋の開通による利便性向上や値頃感は認められるが、実需が弱く地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は農家住宅が主体の住宅地域である。アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。需要者は、代替・競争関係にある他の不動産との比較から購入物件を絞り込むため、市場で生起した取引事例に基づき求められた比準価格は十分な説得力を有する者と判断する。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

過去一年間特段の変動は見られず、大井町の不動産需要は弱く、一般的要因等の影響を受けて周辺地域内の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと思料される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな下落傾向にある。

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。近隣地域は一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域で、地価水準が総じて低いことから自用目的での取引が中心である。なお収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。本件では比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや距離はあるが新松田駅徒歩圏内にある既成の住宅地域である。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートのほか未利用地等も見られるが、地域要因に変動の兆しはなく現状どおり推移していくものと予測する。地価は弱含みの傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が中心の既成住宅地域である。新松田駅徒歩圏内であり周辺にはアパート等が見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開成駅至近の既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

小田急線開成駅から至近の中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、変動要因もなく、将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は下げ止まりの状況にあると判断される。

価格決定の理由

対象不動産は小田急線開成駅より徒歩圏の中小規模一般住宅が多い住宅地域に存しており、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、地域内の地価は依然として弱含んでいる

地域要因の将来予測

近隣地域は農地が多く残る中、住宅地域としての熟成度を増しつつある地域であるが、利便性、住環境にやや劣る地域であり、当面弱含みの傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心である。一部にアパート等は見られるものの旧来の地主による有効利用目的のものが多く、賃貸収益を目的とする土地取引は少ない。従って、一般住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、相対的に規範性の劣る収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い旧来からの住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性、利便性に着目して価格形成される住宅地域である。比準価格は町内から規範性の高い複数の事例を収集し試算され信頼性は高い。駅に近いことからアパートも見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。