地域要因

地域的変化は認められないが、周辺地域の地価と比較し割安感があり、地価はやや強含みで推移していくものとみられる。

地域要因の将来予測

長崎市との行政境付近に位置する閑静な住宅地域で、特別な変動要因は認められないため、今後も現状を維持するものと予測する。長期の下落で値頃感があり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅地域であり、賃貸需要が乏しく賃貸市場は成立していないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が主であり、取引価格水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められ、また、十分な数の信頼性のある取引事例も収集し得たので、比準価格の説得力は高いと判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏内に大型商業施設が立地する利便性に優る住宅地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大型商業施設に近く利便性に恵まれた住宅地域であるため、需要は堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は、自用目的の取引が支配的で、賃貸需要は認められるものの、取引価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため、収益価格の適用は断念した。当該地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格を指標として一定の価格水準が形成されるため、比準価格をそのまま採用し、市場の需給動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

現況に特段の変化はない。宅地供給量が過剰な中、当該地域は街路条件にやや劣り周辺住宅団地等との競争力に欠け、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が未成熟な上、敷地規模がやや小さく駐車場の確保が難しいため相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法の採用は見送った。本件では、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断した。決定にあたっては、古い住宅団地の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の大型商業施設等への顧客の流出が一段落しつつあり、周辺住宅地の取引価格との相対的比較から、地価は下落率の縮小がみられる。

地域要因の将来予測

長与町の中心商業地域であるが、郊外型の大型商業施設等への顧客の流出により商況は衰退してきた。しかし、近年流出も落ち着きつつあり、衰退傾向は緩和していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映する実証的な価格であるが、信頼性のある取引事例が十分に収集し得たので、その説得力は高いと判断する。収益価格は中層店舗兼住宅地を想定し試算したが、対象標準地は画地規模が小さく、経済的合理性がある高度利用が望めないことから収益性が低く、比準価格に比べ低位に求められた。従って、実証的で説得力に優る比準価格を標準とし収益価格は参考にとどめ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の閑静な住宅団地で居住環境が優る地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

高台の住宅団地で今後も良好な住環境を維持するものと予測する。時津町内では大型店舗等の集積により利便性が向上し、当地域の地価は強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、郊外の住宅団地で自己使用の戸建住宅がほとんどであり、賃貸市場は形成されておらず収益還元法は適用しなかった。また、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格をそのまま採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道206号沿いへのロードサイド店舗の出店が相次いでおり、一定の需要が見込めるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

国道沿いのロードサイド店舗が立地する路線商業地域で、当町への大型店舗の出店が相次いでおり、競争激化も予想されるが、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

各種業種の賃貸物件が幾つか見られるが、建物の規模等個別性が強く、賃料水準の把握が困難であることから収益価格は相対的に精度がやや劣る。また、ロードサイド型店舗適地としての地域的特性から、自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。