地域要因

少子高齢化等により、需要は新興住宅地域である緑ヶ丘地区に集中していたが、数年の継続した地価下落により、値頃感が生じ、地価は横ばいで推移。

地域要因の将来予測

JR荒尾駅の北西方に近接する古くからの住宅地域。緑ヶ丘地区周辺の新興住宅地域に需要がシフトし、需要は停滞していたが、底値に近づき、値頃感が生じており、地価水準は横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は近距離に位置し、地域特性の類似する取引事例を採用しており、市場の実態を反映している。一方、アパート等の収益物件も散見されるが、総じて賃貸市場は未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当市東部に位置するた大規模住宅団地で、日用品店舗等の利便施設に恵まれた当市トップクラスの閑静な住宅地として需要は高い。

地域要因の将来予測

公共団体が開発した当市東部の優良住宅団地で、生活利便施設も充実しており当市随一の人気を誇る。底堅い実需に恵まれて地価は強含みに推移すると予測される。尚、熊本地震の影響は軽微である。

価格決定の理由

生活環境の類似する取引事例から試算した比準価格は、近隣地域の標準的な住宅地価格としての性格を有すると考える。近隣地域は戸建の分譲住宅地域であり共同住宅利用は見当たらず、収益目的の土地利用は合理的ではないので収益価格は試算しなかった。戸建住宅地は自用目的の取引が一般的であるので、代表標準地との均衡を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動要因はないが、地域経済の低迷等により、地価は下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

荒尾市郊外の国道沿線地域にあって、店舗、営業所等の新規進出は認められず、今後も現状を推移するものと予測され、地価は弱含みで推移するものと思料される。なお、震災の被害は殆ど認められない。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗併用住宅としての利用が殆どであり、取引に際いても自用の取引が多く、市場参加者は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標とするものと判断され、収益性を考慮した価格形成が成立しているとは言い難いものと判断される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地と均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

イオンタウン荒尾に近接し、幹線道路背後にも近年郊外型大型店舗の立地が相次ぐ等、商業立地性はやや向上傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線国道沿いに、主として飲食店舗、自動車販売店等沿道サービス型施設が多い路線商業地域で、自動車通行量は非常に多く、背後にも大型商業施設が立地する等商業立地性は総じて高い。今後地価は横ばいで推移と予測。

価格決定の理由

国道沿いに低層店舗、営業所等が連たんする路線商業地域であるが、自己利用の物件が中心で、賃貸市場は未成熟と判断され収益性を反映した価格形成はなされておらず、収益価格の説得力は劣るものと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ市場実態を反映した説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらには代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動要因はないが、地域経済の低迷等により、地価は下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は工場、営業所、住宅等が混在する路線商業的な色彩を帯びた地域であるが、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用は断念した。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を妥当と判断し、市場動向等を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近接の緑ヶ丘地区に商業の中心が移行したため、繁華性は衰退したものの、値頃感が生じ、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

荒尾運動公園南側の準幹線沿いの商業地域。緑ヶ丘地区に商業の中心が移行し、繁華性はやや衰退したものの、値頃感が生じており、地価水準はほぼ横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的特性の類似する複数の取引事例を採用している。一方、商業地の需要者は収益性から意思決定を行うのが通常であるが、当地域は繁華性が低く、自用の店舗が多いため、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当市中心部に近い旧来からの住宅地の中の小規模団地で、周辺には空地も少なく住宅の開発条件は劣っている。

地域要因の将来予測

有明海に近い住宅団地で、幹線道路とのアクセス状況も劣っており、当市の住宅地としての序列は中位と認められ、住宅地への需要は低い。地価は若干の下落傾向と認められる。尚、熊本地震の影響は軽微である。

価格決定の理由

生活環境の類似する取引事例から試算した比準価格は、近隣地域の標準的な住宅地価格としての性格を有すると考える。近隣地域には共同住宅は少なく、賃貸市場は未成熟であり、収益目的の住宅地利用は合理的ではないので収益価格は試算しなかった。戸建住宅地は自用目的の取引が一般的であるので、代表標準地との均衡を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

大型店舗を核として、背後に良好な住宅団地が存することより、安定した顧客誘引力等が認められ、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

荒尾市郊外に開発された商業地域であり、背後地における住宅需要も相俟って、需給は安定しており、地価動向については横這いで推移するものと予測する。なお、震災の被害は殆ど認められない

価格決定の理由

近隣地域は、大規模、中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。賃貸のテナントも多く認められるものの、土地投資額に見合う賃料設定が困難であること等より収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、市場動向等を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模工場を主とする臨海部の工業地域であり、当地域の土地需要を喚起する特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当地域は大規模工場が多い臨海部の工業地域である。当地域の環境条件等に大きな変動は見られず、今後も概ね現状のまま静態的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域では自用目的の工場が中心であるため、賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算できなかった。比準価格については、近隣地域及び周辺類似地域において取引が少なく、やや遠隔の事例を採用せざるを得なかったが、試算の過程は的確に踏まれており、現実の取引市場の実態を反映した説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。