地域要因

周南地区の新興商業地として推移している。地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

大規模店舗の集中する商業地域として推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、県道沿いに大規模な量販店等が増加傾向にある路線商業地域である。また、背後には、一般住宅、アパート等も見受けられる。鑑定評価額の決定に当たっては、収益還元法は想定条件を含む為、比準価格を標準として代表標準地及び周辺標準地との均衡に留意して当該標準地の価格推移について検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部に位置し利便性に優れ需要は安定している。需給は概ね均衡した状態にまで回復してきている。

地域要因の将来予測

都市計画道路青木線の開通に伴い周辺地域の店舗等の構成に変化が見られる。利便性が一層充実しつつあり当面低層住宅地としての利用が想定される。需給は概ね均衡しており地価は横這いを基調とした推移が予測される。

価格決定の理由

市場参加者は実際の取引価格の水準に着目して取引を行うと想定されるため、比準価格の信頼性及び説得力は高い。他方、収益価格は、賃貸共同住宅の敷地としては敷地の規模が狭く合理的な事業計画を策定することが比較的困難な土地であること等から低位に求められており信頼性及び説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、市内の地価公示標準地、地価調査基準地の価格動向にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の市街化調整区域内農家集落の土地流動性は低いが、市街地での地価下落傾向の縮小もあり、こうした傾向を反映して幾分下落が縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や農家住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。比準価格は郊外農家集落地域の市場の実態を反映して求められたものである。市街化調整区域内なのでアパート等の共同住宅の賃貸事業計画の想定は困難なため収益価格は求めなかった。当該地域では自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって、比準価格のみで判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

周辺で中小規模開発が多く、中古物件や分譲マンションとの競合もあって需給バランスが崩れ気味。地価は弱含み状態だが、ほぼ底を打ちつつある。

地域要因の将来予測

下松市西部の農地を転用した中小規模宅地開発が散見される比較的新興の戸建住宅地で、農家住宅やアパート等も所在する。大きな変動要因は考えづらく、戸建住宅地として当面現状維持程度に推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は下松市西部、花岡地区の戸建住宅用に開発された比較的新興の住宅地域である。周辺にアパート等も所在するが、農家等の遊休地利用が大半で、不動産の収益性が強く意識されているとは考えづらく、画地規模面からも経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現実的と判断、収益還元法の適用は断念した。取引事例が比較的豊富で、規範性があると判断される比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅需要の減少に伴う、価格修正局面に於ける地価率は縮小している。

地域要因の将来予測

当該地域は、下松市の郊外住宅地として成熟しており、今後とも現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域でアパート等の収益物件は僅かである。購入目的として自用目的の取引が主である。よって、収益価格の適用は割愛した。本件では自己使用を目的とする住宅市場において主要な価格誘導性を内包する比準価格を中心として代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後の住宅地域の熟成に伴い、車輌交通量・店舗集積も安定している。地価下落幅は縮小傾向で推移している

地域要因の将来予測

中小規模店舗、住宅等が混在する路線商業地域であり、交通量も比較的多く、今後とも沿道サービス型の商業地域として推移すると予測する。地価水準は下落幅縮小傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模店舗、住宅が混在する路線商業地域で、店舗は自用が中心で、賃貸物件は少ない。商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、賃料収益に視点を置いた賃貸目的の取引は少ない。自用目的での取引が中心であるので、市場の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設等への顧客の流出が続いており、需給は弱含みであるが、マンション業者との需要の競合等を受け、下落率は鈍化してきている。

地域要因の将来予測

大型商業施設等への顧客の流出が続いており、需給は弱含みであるが、マンション業者との需要の競合等がみられることから、下落幅は鈍化していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、営業所等が建ち並ぶ準幹線街路沿いの路線商業地域で、周辺には中低層の賃貸物件もみうけられるが、賃貸市場の熟成度は低いものと思料される。自用目的での取引が大半であり、取引価格を指向して価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。