地域要因

駅前通りであるが店舗等の立地が進まず、空地や駐車場が多く繁華性が低い状態が続いている。マンション用地の需要はある。

地域要因の将来予測

駅前に通じる準幹線沿いで、さぬき浜街道沿と比較し、商況が劣り店舗進出は少ない。一方、容積率が大きいので、共同住宅地としての需要が予想される。地価は値頃感から下げ止まり傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地域の取引は、自己所有目的の取引が主で、賃貸を目的としての取引は少ない。賃貸物件としては店舗等の賃貸が見られるものの店舗数も少なく、商況が低調なことから収益価格の市場に与える影響は低く推移している。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

かつての中核的商業施設の宇多津ビブレ跡地にイオンタウンがオープンし、その影響に注視を要する。

地域要因の将来予測

新宇多津都市の中心に位置する路線商業地域で、人口は増加しているものの、隣接市町に大型商業施設が建設され、顧客が分散している。地価は値頃感からやや下げ止まり傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場に於いて成立した規範性のある事例を基に求められた実証的な価格であり、当該地域は、自己利用目的の取引が多いので、説得力がある。収益価格は不動産の現実的な利用方法や賃料水準により制約を受け元本価値に相当する収益を実現しにくい状況にあり低く求められたと思料される。以上により、収益価格を参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地や幹線道路、港湾等に近い工業団地で、低金利と値頃感から主として地元企業が進出してきている。

地域要因の将来予測

工場、卸売市場、営業所等がほぼ建ち並ぶ市街地に近い臨海工業団地で、近年は生産拠点としてよりも営業や物流関連用地としての需要が主である。地価は値頃感からやや下げ止まり傾向にあると思料する。

価格決定の理由

自己使用物件がほとんどで事業用の賃貸物件が少なく賃貸市場が未成熟なことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性を有する事例から適切に比準されており、市場性を反映し信頼性が高いと思料する。よって比準価格を採用し、他の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

古い町並みの残る役場近くの住宅地域で、奥行の長い家屋が密集しており、若年層の需要の中心は新都市及び郊外に移っている。

地域要因の将来予測

いわゆる町家住宅が建ち並ぶ町役場に近い旧来の住宅地域。当面は現状の環境を維持すると思料するが、需要の中心は新宇多津都市や郊外部に移っており、空洞化対策が課題となっている。地価は依然弱含みで推移と予測。

価格決定の理由

自用物件中心の地域であり賃貸需要に乏しく収益価格は試算できなかった。比準価格は近隣地域や同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例から比準したもので、要因比較も適正に行われており、市場性を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年になって新規店舗等が進出し商業環境が改善され、発展的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの旧来からの路線商業地域である。従前は発展が遅れていたが、近年においては外食チェーン店や量販店が進出し、繁華性が増している。地価は、若干の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、比較的規模の大きい自用の店舗、営業所等が中心であり、商業事業者向け賃貸市場の成熟はやや低調であるため、収益価格はやや低目に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似性の高い実際の取引事例から求めたもので信頼性が高い。したがって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、規模による市場性を考慮し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

臨海の既成の分譲団地で、近年は、利便性の良い内陸部に需要が集まり、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

宇多津町北部の臨海部に近い古い住宅団地であるが、最近の内陸部の宅地開発の増加と海岸部を避ける傾向から、売り物件が増加している。地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有目的での取引が中心の戸建住宅地域で、アパート等の収益物件は無く賃貸市場が形成されていないので収益価格は試算出来なかった。従って、自用目的での取引価格により価格水準が形成される事が多いので、類似性の高い事例を採用し、これらから求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが、郊外の宅地供給増加等により、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

周辺には農地が残り徐々に宅地転用されているが、今後も大きな変化はなく、当面同様の傾向が続いていくものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的の取引が支配的である。周辺地域には共同住宅等も見られるが既存地主等の土地活用によるものであり、賃貸市場が未成熟なため、また、画地規模等の関係で収益価格は得られなかった。比準価格は採用した事例の信頼性が高く対象地の市場性を反映している。よって、本件では、比準価格を採用し、市場動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域で、周辺の宅地開発とともに徐々に熟成しているが、需要は弱含みで、地価は依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い事例から比準したもので、補・修正の内容も適正であり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、当該地域及び周辺地域においては、自用の店舗等が多く、商業事業者向け賃貸市場の熟成度が低いため、やや低く試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額、また周辺の標準地等との価格バランスを検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

埋立地の先端で市街地から地理的に隔たった漁業関連の住工混在地で、需要は限られる。空き地が多く地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

漁業従事者の戸建住宅や水産関連の事業所等を中心とする地域である。地域内に格別の変動要因は見あたらないが、長期的には漁業従事者は減少傾向にある。地価は依然下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の住宅及び事業所等の混在する地域で、賃貸物件はほとんどなく市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。よって現実の売買における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に特に変動なく、市中心部に近い住宅地域として熟成している。取引は少ないが、世帯の高齢化が懸念される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、土地の元本価値に相応する賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算された。市中心部の戸建住宅が多い既存住宅地域であり適切な事例は少ないが自用目的の取引が支配的であり、取引にあたっては利便性や快適性に基づく価値が重視されている。よって、本件では類似地域内の事例より適切に比準して求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。