地域要因

児島地区全体の地域経済が低迷しているため商業地需要も弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は収益性に着目して賃貸用不動産を想定して求めたが、地域経済の低迷によりテナント業種の想定や新規賃料水準等の判断が困難で相対的に説得力がやや欠ける。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

児島地区全体の地域経済が低迷しているため商業地需要も弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等の事例から比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、地域経済の低迷により新規賃料水準等の判断が困難で相対的に説得力がやや欠ける。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

児島地区全体の地域経済が低迷しているため商業地需要も弱く、住宅地への転換も散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、商業・住宅等の用途が多様に混在し、適正な賃料水準等の判断が困難で相対的に説得力がやや欠ける。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

児島地区の旧市街地の住宅地域である。地域要因には大きな変動は認められないが、需要は平坦地が強く、高台の当地域の需要は低迷している。

地域要因の将来予測

当該地域は既成住宅地域で地域要因に特別な変化はなく、現状を維持するものと予測される。住宅地需要は利便性の良い平坦地域が好まれ、街路条件等でやや劣る為、今後も地価は下落傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

以上の手順により、比準価格、収益価格の両試算価格を求めた。当該地域は味野地区の高台に古くに分譲された住宅団地であり、単身者及び家族向けの共同住宅等も散見されるが、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。利便性、居住快適性を重視する住宅地域であるので、より規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

児島地区の中心背後、傾斜地勢の住宅地域である。地域的には大きな変化はないが、需要は低迷し、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

児島地区の中心背後、傾斜地勢にある既成の住宅地域である。地域的に大きな変化は見られず、概ね現状にて推移するものと予測される。地価動向は、需要が減少していることから、今後も下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

以上の手順により、求められた試算価格は比準価格のみである。再度検討を行うに、比準価格は同一需給圏内の資料より、規範性あるものを選択し、試算を行ったものであり、市場性を反映しその精度は高いものと捉えた。一方、収益価格は公法上の規制が1低専で賃貸を想定することが現実的でなく、適用を断念した。よって、評価額の決定については、比準価格を標準に、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

児島地区近郊の既成の分譲住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく良好な住宅地域として安定しているが宅地需要は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は児島地区郊外の中規模一般住宅が多い既成の分譲住宅地域であるが、積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、現実の市場で成立した取引事例との比較により求められた比準価格の信頼性は高いと判断し、当該価格を標準として本件鑑定評価額を前述のとおり決定した。

地域要因

旧来からの商業地で衰退傾向が続いており、新規出店はほとんどなく、住宅地へと移行しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は商業地の取引が少なく、広域的に事例を収集し求めたが、商況を反映した妥当なものと判断される。一方、賃貸物件は閉鎖した店舗を賃貸する場合や貸事務所等に限定され、商業事業者向けの賃貸市場は低い。家賃も大半は継続しているものが多く、収益価格の精度はやや劣る。よって、国道背後の商業地であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。