地域要因

構造的に駅前の既成商業地域から、幹線道路沿いや大型商業地域に顧客流出する流れが続いている。

地域要因の将来予測

既成の駅前商業地域であり、用途的にはなおも商業地としての特性を維持すると考えられるが、長期に顧客流出傾向が続いており、地価は当面下落傾向を継続すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は既成の普通商業地域であるが自用物件が中心の地域であるため、賃貸市場の成熟度は低くテナント需要も弱い。また賃料水準が低いこと等もあって収益価格は相当懸隔した低位に求められた。地価は周辺の世評等をもとに交渉の結果、成立する市場であるため、実証的で説得性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

海岸に近い地域であり、類似地域と比較して選好性が劣り、需要が乏しい状態が継続している。

地域要因の将来予測

農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も緩慢に一般住宅に建て替わっていく程度の変化と予測される。地縁のない外部からの需要は乏しく、地価は下落傾向を継続すると見られる。

価格決定の理由

農家集落の色彩が濃い既成住宅地域であり、収益的土地利用は見られず、賃貸市場は未成熟で共同住宅需要もないため、収益還元法は適用できなかった。試算価格は比準価格のみとなったが、当該市場の実態をよく反映しており、実証性、説得性が高く、現在の市場状況から見て投機的要因の介入は無く規範性は高いと認められる。よって比準価格を標準地の価格として採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

海南有田道路の建設にはなお長期間かかることが予想され、近傍の国道の慢性的渋滞はそれまで改善されない見込みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないため、今後も同様の地域環境を維持すると見られる。地価水準は、圏域中心から離れているため、弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

既成の戸建住宅地域で、収益目的の土地利用は稀であり、地価は自己使用目的の取引で形成されている。また標準地の画地規模では共同住宅を想定することが困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、実証性、説得性が高く、現在の市場状況からは投機的要因の介入はないため、規範性は高いと認められる。よって、比準価格を標準地の価格として採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

和歌山市の中心部に位置する商業地域であり、その相対的競争力の程度は高く、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は金融機関や店舗等が見られる商業地域であるが、収益価格については、賃貸借当事者間の個別性により賃料水準として適正なものを見出しにくい側面を有していることから、その相対的信頼性はやや流動的側面を有すると判断する。従って、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。