和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１(加茂郷駅・下津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,900円

2017年01月01日に行った和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,900円/㎡としました。

和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県海南市下津町黒田字川端５５番１
住居表示 
価格48,900円/㎡
交通施設、距離加茂郷、160m
地積126㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東6.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

名手孝和氏による調査レポート

不動産鑑定士名手孝和
価格48,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因構造的に駅前の既成商業地域から、幹線道路沿いや大型商業地域に顧客流出する流れが続いている。
地域要因の将来予測既成の駅前商業地域であり、用途的にはなおも商業地としての特性を維持すると考えられるが、長期に顧客流出傾向が続いており、地価は当面下落傾向を継続すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね海南市及び隣接する有田市の一部を含む商業地域程度の圏域と把握する。需要者の中心は、同一需給圏内で事業を行う法人、個人事業者、投資家であり、圏外からの需要は見込みがたい。既成の駅前商店街から郊外幹線道路や大型商業施設に顧客流出する流れが続いており、需要は回復が見込まれず弱い状態が続いている。取引総額の中心帯は、画地規模が分散的で把握は困難である。
一般的要因足元で停滞感も生じているが、全般的には緩やかな景況回復の流れにあると認められる。地域特性によって、その動向には差が大きい。

小林一三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一三
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因衰退した旧来からの近隣商業地域であり、今後も回復することは予測できず、地価は弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。地域要因に特別の変動要因はない。地価水準は、商業地需要が活発になることは難しく、今後も弱含み傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね海南市及び隣接市の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内のうち、下津町内に地縁性をもつ個人事業者である。駅前の近隣商業地域であるが、近年ロードサイドの大型店舗集積地に商業中心が移動するなかで、旧来からの駅前地域の衰退は顕著での店舗需要に積極性はない。需要の中心価格帯については取引が乏しく把握が困難である。
一般的要因海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度1258272
北緯 135度1586968

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県海南市大野中字庄司垣内５１２番７外和歌山県海南市且来字井ノ浦４３６番４和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２和歌山県海南市下津町上字宮ノ前７４０番和歌山県海南市下津町丸田字佃１２８番４

参考：近隣駅の地価相場

加茂郷駅(地価相場 43,100円/㎡)下津駅(地価相場 45,350円/㎡)冷水浦駅(地価相場 56,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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