和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２(下津駅・加茂郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,100円

2017年01月01日に行った和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,100円/㎡としました。

和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県海南市下津町小原字拝町１４６４番１２
住居表示 
価格43,100円/㎡
交通施設、距離下津、800m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

名手孝和氏による調査レポート

不動産鑑定士名手孝和
価格43,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海南有田道路の建設にはなお長期間かかることが予想され、近傍の国道の慢性的渋滞はそれまで改善されない見込みである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないため、今後も同様の地域環境を維持すると見られる。地価水準は、圏域中心から離れているため、弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、海南市下津町及び旧海南市域西部、有田市西部程度の範囲と把握される。需要者の中心は、同一需給圏に地縁がある者であり、圏外からの転入需要はほとんど見込まれない。既成住宅地域で、利便性が劣る等により需要は弱含みである。取引総額の中心帯は、土地で600∼800万円、新築戸建住宅で2，100∼2，500万円前後となっている。
一般的要因全体としてみれば県内の住宅地の市場心理は改善傾向にあるが、海岸に近い地域や利便性の劣る地域への需要はなお弱く、地域格差が大きい。

小林一三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一三
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の近距離にある市立体育館跡地において、住宅地分譲中であるが、完売には至っていない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、大きな変動要因はなく、今後も同環境を維持するものと予測する。地価水準は、人口減、高齢化等による需要の減退から下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね海南市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は海南市下津町の居住者が殆どを占める。下津町内では住環境が良好で、まとまりのある住宅地域として人気がある。ただ、外部からの転入は殆ど期待できないため、需要者は地域的に限定的である。土地は700万円程度、新築戸建物件は2，200万円程度が取引の中心である。
一般的要因海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度1087514
北緯 135度1547754

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県海南市日方字新濱１２７１番７和歌山県海南市大野中字庄司垣内５１２番７外和歌山県海南市下津町下津字東新田８００番４和歌山県海南市下津町上字宮ノ前７４０番和歌山県和歌山市小松原通６丁目１番４ほか１筆

参考：近隣駅の地価相場

下津駅(地価相場 45,350円/㎡)加茂郷駅(地価相場 43,100円/㎡)紀伊宮原駅(地価相場 51,550円/㎡)初島駅(地価相場 43,100円/㎡)箕島駅(地価相場 45,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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