和歌山県海南市下津町方字北原４１１番(加茂郷駅・下津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,800円

2017年01月01日に行った和歌山県海南市下津町方字北原４１１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,800円/㎡としました。

和歌山県海南市下津町方字北原４１１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県海南市下津町方字北原４１１番
住居表示 
価格21,800円/㎡
交通施設、距離加茂郷、1,200m
地積500㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模の農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

名手孝和氏による調査レポート

不動産鑑定士名手孝和
価格21,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸に近い地域であり、類似地域と比較して選好性が劣り、需要が乏しい状態が継続している。
地域要因の将来予測農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も緩慢に一般住宅に建て替わっていく程度の変化と予測される。地縁のない外部からの需要は乏しく、地価は下落傾向を継続すると見られる。
市場の特性同一需給圏は、概ね海南市及び隣接する有田市の一部を含む程度の圏域と把握する。需要者の中心は、同一需給圏内に何らかの地縁がある個人であり、圏外からの転入需要は見込まれない。農家集落の色彩を強く残した既成住宅地域で、需要は弱い状態が続いている。取引総額の中心帯は、土地で900∼1，100万円程度、新築戸建住宅の供給は見られない。
一般的要因全般的には県内住宅地の地価の下落圧力は弱まりつつある流れであるが、地域間の格差が広がっている。

小林一三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一三
価格21,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落地域であり、外部からの積極的な需要は期待できない。
地域要因の将来予測農家住宅を中心とした既成住宅地域であり、特に環境変動要因なく当分の間は同環境のまま推移していくものと予測する。地価は、需給関係から下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね海南市及び隣接市の圏域である。需要者の中心は海南市下津町内の居住者がほとんどを占める。加茂郷駅を最寄りとした農家住宅が見られる旧来既成住宅地域である、外部からの転入は殆ど無く、不動産流通は活発ではない。土地は1100万円程度、分割した新築の戸建物件は1700万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。

環境情報

地形・地質

変成岩

変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

土地利用・植生裸地,ヤブツバキクラス域代償植生,畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度1222964
北緯 135度1328887

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県海草郡下津町大字下津字東新田８００番４和歌山県海草郡下津町大字下津字楠戸２７番１外和歌山県海南市下津町下津字東新田８００番４和歌山県海南市下津町方字北原４１１番和歌山県和歌山市小松原通６丁目１番４ほか１筆

参考：近隣駅の地価相場

加茂郷駅(地価相場 43,100円/㎡)下津駅(地価相場 45,350円/㎡)初島駅(地価相場 43,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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