地域要因

市街化調整区域から非線引都市計画区域に変更された。地域の特性から需要は限定的で弱含んでおり、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの集落として熟成しており、今後も現状のまま推移していくものと予測する。綾部市の住宅地の需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。線引き廃止には留意する必要がある。

価格決定の理由

 近隣地域に収益性物件は存在せず賃貸市場は認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏の範囲を広範囲とし、立地条件の類似する福知山市の市街化調整区域内の事例を中心に試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。以上より、近隣地域は自用の取引が支配的であり、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化区域から非線引都市計画区域に変更された。一般的要因により需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、現状のまま推移するものと予測する。綾部市内の住宅地の需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。線引き廃止の影響には留意する必要がある。

価格決定の理由

 比準価格は信頼性のある事例より環境条件が類似する事例を中心に試算した。一方、収益還元法は、街路条件等で経済合理性を有する賃貸住宅の床面積を確保できず、市場も未成熟であり共同住宅を想定することが非現実的であるため、適用しなかった。近隣地域は居住快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既成の農家集落であり、地域要因に特段の変動はなく、人口減少が続く中で、需要は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 農家住宅を中心とした地域に存しており、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は適用しなかった。取引の中心は、自用目的であることから、不動産市場の実勢を反映した比準価格が高い説得力を有する。比準価格の算定に当たっては、類似性の高い地域特性を有した集落に係る事例を採用していることから規範性が認められる。したがって、市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化区域から非線引都市計画区域に変更された。土砂災害等により傾斜地の住宅地に対する需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、現状のまま推移するものと予測。土砂災害の危機意識から傾斜地に対する需要は弱含み。地価は下落傾向で推移するものと予測。線引き廃止の影響には留意する必要がある。

価格決定の理由

 比準価格は駅徒歩圏外の住宅地の事例を中心に試算した。一方、収益還元法は、街路条件等で経済合理性を有する賃貸住宅の床面積を確保できず、市場も未成熟であり共同住宅を想定することが非現実的であるため、適用しなかった。近隣地域は居住快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、前年公示価格及び類似の標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に住環境に優れる地域ではなく、際立った変動はない。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅が多い既成住宅地域で土地利用に変化等は見られず、さしたる地域要因の変動もないと考えられるので、当分の間、ほぼ現状維持で推移するものと予測される。地価の下落は、当面続くものと予測する。

価格決定の理由

当地域は居住の快適性、利便性等を重視する小規模画地の住宅地で自己使用目的の取引が大半であり、近隣地域の立地環境により収益価格の適用は割愛した。拠って、取引市場において発生した取引事例に基づき、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、対象標準地の前年公示価格及び代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

工業団地周辺の住宅団地であり、地価は微減傾向ながらも需要は比較的底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にて推移し、地価水準は徐々に下落緩和が進むものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅用に開発された住宅地域で、居住快適性等を重視する自己使用目的の取引が支配的であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、価格形成に与える影響が低位な収益価格は試算しないものとした。よって、市場での取引実態を反映した説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。