京都府綾部市大島町沓田１１番４(綾部駅・高津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,200円

2017年01月01日に行った京都府綾部市大島町沓田１１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,200円/㎡としました。

京都府綾部市大島町沓田１１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府綾部市大島町沓田１１番４
住居表示 
価格41,200円/㎡
交通施設、距離綾部、1,900m
地積304㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原陽氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原陽
価格41,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化区域から非線引都市計画区域に変更された。一般的要因により需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、現状のまま推移するものと予測する。綾部市内の住宅地の需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。線引き廃止の影響には留意する必要がある。
市場の特性 同一需給圏は概ね綾部市及び福知山市の圏域で、主として綾部駅周辺の住宅地と代替関係が認められる。需要者の中心は綾部市内の居住者で、圏外からの転入者は少ない。福知山市内の住宅地に比し綾部市の住宅地は生活利便性等で競争力が劣り住宅地に対する需要は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は中古物件で1000万円程度まで、新築戸建で2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因人口は減少、世帯数はやや微減。周辺部で特に高齢化率は高い。地域経済は低迷し、需要は弱含み。平成28年5月10日線引き廃止あり。

川啓介氏による調査レポート

不動産鑑定士川啓介
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないものの、中心市街地からやや距離のある住宅地域であり、一般的要因と相まって需要は弱含みの状況にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後当分の間は現状を維持するものと予測される。一般的要因の影響等により需要は弱含みで推移し、地価は下落基調が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は綾部市西部から福知山市にかけての既成住宅地域と把握した。需要者は綾部市の居住者が中心で圏外からの転入は少ない。府道背後に存し、生活利便施設は比較的充実しているが、やや街路条件に劣る旧来からの住宅地であって、需要は弱含みで推移している。土地は1000万円程度、新築戸建で2000万円∼2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因綾部市では人口減少、高齢化が進行しており、不動産市場は弱含みの状況にある。平成28年5月、都市計画区域の線引きが廃止された。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3025964
北緯 135度232617

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

京都府綾部市駅前通東石ケ坪６番の一部京都府綾部市大島町岡ノ段１８番１１京都府綾部市佃町段水１２番２京都府綾部市位田町瀬戸１３番京都府綾部市井倉町西田１０番１外京都府綾部市青野町下入ケ口１０番３外京都府綾部市上延町八反４５番１９京都府綾部市神宮寺町加迫１７番１０京都府綾部市上八田町舘ノ前３番京都府綾部市位田町瀬戸１３番京都府綾部市位田町市場７９番京都府綾部市上野町上野７６番１京都府綾部市大島町岡ノ段１２番７京都府綾部市渕垣町段京２８番外１筆京都府綾部市若松町３２番１京都府綾部市幸通リ東石ヶ坪１７番５外３筆京都府綾部市井倉町下有行３番１京都府綾部市井倉町大将軍２番外１筆京都府綾部市位田町市場７９番

参考：近隣駅の地価相場

綾部駅(地価相場 41,500円/㎡)高津駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード