地域要因

旧甲賀町中心部に近い既成住宅地域であるが、宅地需要は地縁により限定的である。地価下落は構造的な要因からで今後も持続するものとみられる。

地域要因の将来予測

 旧甲賀町の中心部に近い既成住宅地域であるが、地域経済の低迷や少子高齢化の傾向から空洞化が進み土地利用は減退していくものと予測される。これを受け、地価は当面下落基調のまま推移するものとみられる。

価格決定の理由

 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められた。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高齢化率が高い集落地域では世帯分離がなく、住宅需要が生じない。自己用住宅建築の規制緩和が図られているが地価下落の歯止めとならない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の集落地域であり、土地利用は安定的で地域要因の変化はない。住宅地需要は非常に少なく、人口減少や高齢化のもとで地価下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、甲賀市農家住宅地の事例を採用して試算した。いずれも地域的特性が類似しており、精度良く試算されている。特に画地条件に基づく価格形成の内容を吟味の上、規範性の高い事例に重きをおいて調整決定しており、取引市場を反映した試算価格が得られている。収益価格は、都市部から離れた自用の戸建住宅地域で賃貸市場が成立していないため試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設や病院など利便施設が立地しておらず、甲賀市中心部への接近性が劣ることから、市場での競争力が非常に弱い状況が続いている。

地域要因の将来予測

古くからの住宅地域で地域要因の変化はほとんどない。JR駅徒歩圏であるが都市部や市街地から離れたローカル駅であり、人口減少や高齢化に伴って地価下落が継続するものと予測する。

価格決定の理由

都市部から離れており、共同住宅がみられず賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同じ最寄駅の2事例のほか草津線各駅勢圏の事例を採用した。既成住宅地と造成住宅地の需給動向の差が大きく、相互に開差が生じたが、市場の相違に留意し規範性の高い事例に基づいて調整決定しており、標準地近隣における取引市場を的確に反映している。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。住環境の優る地域への需要シフト傾向が見られ、土地取引も少なく、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地域の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択し、修補正、要因格差に係る判断も適切に行われており、市場の取引実態を反映し、規範性が高い。一方、本地域は自用の戸建住宅、事業所等が中心であり、周辺に賃貸用物件は見られず、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

農家住宅が点在しており、要因の変動はみられない。滋賀県南東部の県境に近い集落地域で、過疎化と高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

市街地から遠く離れた農家住宅地域であり、土地利用に変化はみられず安定している。住宅地需要は期待できず、人口減少や高齢化のもとで地価下落が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、甲賀市農家住宅地の事例を採用して試算した。いずれも地域的特性が類似しており、精度良く試算されている。特に画地条件に基づく価格形成の内容を吟味の上、規範性の高い事例に重きをおいて調整決定しており、取引市場を反映した試算価格が得られている。収益価格は、都市部から離れた自用の戸建住宅地域で賃貸市場が成立していないため試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。