滋賀県甲賀市甲賀町大原市場字中野５０３番外(甲賀駅・油日駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,300円

2017年01月01日に行った滋賀県甲賀市甲賀町大原市場字中野５０３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,300円/㎡としました。

滋賀県甲賀市甲賀町大原市場字中野５０３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県甲賀市甲賀町大原市場字中野５０３番外
住居表示 
価格18,300円/㎡
交通施設、距離甲賀、600m
地積428㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北東5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桃瀬公成氏による調査レポート

不動産鑑定士桃瀬公成
価格18,300円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、これについて特に変動は認められない。
地域要因旧甲賀町中心部に近い既成住宅地域であるが、宅地需要は地縁により限定的である。地価下落は構造的な要因からで今後も持続するものとみられる。
地域要因の将来予測 旧甲賀町の中心部に近い既成住宅地域であるが、地域経済の低迷や少子高齢化の傾向から空洞化が進み土地利用は減退していくものと予測される。これを受け、地価は当面下落基調のまま推移するものとみられる。
市場の特性 同一需給圏は旧甲賀町及び周辺市町の既成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心とみられる。地縁性により市場は閉鎖的で、また旧町間では地理的条件による都市化の影響の程度によって地価の変動状況にも差異が生じている。地価水準は街路の整備状況や市街化の影響等によって異なるが、概ね㎡あたり1万円∼2万円の範囲とみられ、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。
一般的要因山がちな地形と鉄道インフラの弱さが人口や地域経済を停滞させる一方、高速道路網の発達が工場誘致を促す等、市勢や産業構造を規定している。

大住元肇氏による調査レポート

不動産鑑定士大住元肇
価格18,300円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する北東向き中間画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。格差率に変動はない。
地域要因既存のコミュニティを形成する住宅地域であり、地域外からの需要は期待できない。売り物件や単発の分譲地は引き合いがなく、市場で滞留している。
地域要因の将来予測古くからの住宅地域で地域要因の変化はほとんどない。JR駅徒歩圏であるが都市部から離れたローカル駅であり、人口減少や高齢化に伴って地価下落が継続するものと予測する。
市場の特性地縁的選好性があるため、同一需給圏は甲賀町の既成住宅地域において形成され、その範囲は狭隘。需要者は地縁や血縁を有する地元居住者や帰郷者など。市街化区域であるが、高齢化や人口減少を背景に住宅地需要は弱い状態が続いている。取引は隣地取得や親族間など、個別事情に基づくものが散見される程度で、閉鎖的な市場構造にある。地積など各種の個別性の画地が存し、個々の取引事情のもとで価格形成されるため、中心価格帯の把握は困難。
一般的要因県内景気は力強さに欠けた弱含みの状態が継続。甲賀市の人口は減少継続、世帯数は増加。宅地需要は水口町中心部に偏り、旧町間の格差が顕在。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9004694
北緯 136度2120289

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県甲賀郡甲賀町大字鳥居野字中山谷１２１番１５滋賀県甲賀市信楽町江田字小麦生５９７番外滋賀県甲賀市甲賀町大原市場８１７番外滋賀県甲賀市甲賀町鳥居野字西川原１２０３番１滋賀県甲賀市甲賀町上野字供養前１２８９番３滋賀県甲賀市甲賀町相模字小谷１１６番１７滋賀県甲賀市甲賀町大原中字野代１０７２番６

参考：近隣駅の地価相場

甲賀駅(地価相場 14,200円/㎡)油日駅(地価相場 13,200円/㎡)寺庄駅(地価相場 19,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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