滋賀県甲賀市甲賀町鳥居野字西川原１２０３番１(甲賀駅・油日駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
12,200円
2017年01月01日に行った滋賀県甲賀市甲賀町鳥居野字西川原１２０３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県甲賀市甲賀町鳥居野字西川原１２０３番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 12,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 甲賀、1,400m |
| 地積 | 507㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ県道沿いの住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東10.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大住元肇氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大住元肇 |
|---|---|
| 価格 | 12,200円/㎡ |
| 個別的要因 | おおむね標準的な規模、形状を有する画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 高齢化率が高い集落地域では世帯分離がなく、住宅需要が生じない。自己用住宅建築の規制緩和が図られているが地価下落の歯止めとならない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域の集落地域であり、土地利用は安定的で地域要因の変化はない。住宅地需要は非常に少なく、人口減少や高齢化のもとで地価下落が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は甲賀町の農家住宅地域の範囲で、地縁的選好性により狭隘に形成される。人口減や高齢化が継続しており、いわゆる田舎暮らし需要が顕在することもあるが、新たな宅地需要は期待できない。需要者は地縁や血縁を有する地元居住者や帰郷者など。取引は隣地取得や親族間など個別事情に基づくものが散見される程度で、閉鎖的な市場構造にある。各種の個別性の画地が存し、個々の取引事情のもとで価格形成されるため、中心価格帯の把握は困難。 |
| 一般的要因 | 県内景気は力強さに欠けた弱含みの状態が継続。甲賀市の人口は減少継続、世帯数は増加。宅地需要は水口町中心部に偏り、旧町間の格差が顕在。 |
桃瀬公成氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桃瀬公成 |
|---|---|
| 価格 | 12,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模の中間画地であり、台形ではあるものの競争力に影響を及ぼすほどではない。当該要因について特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 人口の空洞化が進む旧来からの住宅地域であり、恒常的に宅地需要は乏しく、今後も地価の下落調整が持続するものとみられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧甲賀町の既成住宅地域であり、少子高齢化の傾向から空洞化が進み土地利用は減退していくものと予測される。これを受け、地価は当面下落基調のまま推移するものとみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧甲賀町及び周辺市町の既成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心とみられる。地縁性により市場は閉鎖的で、また旧町間では地理的条件による都市化の影響の程度によって地価の変動状況にも差異が生じている。地価水準は街路の整備状況や市街化の影響等によって異なるが、概ね㎡あたり1万円∼2万円の範囲とみられ、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 |
| 一般的要因 | 山がちな地形と鉄道インフラの弱さが人口や地域経済を停滞させる一方、高速道路網の発達が工場誘致を促す等、市勢や産業構造を規定している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9104654 北緯 136度2236383 |
参考：該当物件周辺マップ
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滋賀県甲賀郡甲賀町大字鳥居野字中山谷１２１番１５滋賀県甲賀市甲賀町大原市場８１７番外滋賀県甲賀市甲賀町鳥居野字西川原１２０３番１滋賀県甲賀市甲賀町大原市場字中野５０３番外滋賀県甲賀市甲賀町相模字小谷１１６番１７滋賀県甲賀市甲賀町大原中字野代１０７２番６
参考：近隣駅の地価相場
甲賀駅(地価相場 14,200円/㎡)油日駅(地価相場 13,200円/㎡)寺庄駅(地価相場 19,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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